2012年房估師考試案例分析練習(xí)題49
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
16、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.O.7條，房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
①實物狀況分析；
②區(qū)位狀況分析
；③市場背景分析；
④最高最佳使用分析；
⑤估計方法選用
；⑥估價測算過程；
⑦估價結(jié)果確定。
17、（1）經(jīng)營內(nèi)容多，在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，不同的經(jīng)營內(nèi)容一般會有不同的收益水平，如果用收益法估價則應(yīng)該對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分采用不同的報酬率。
（2）轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價。來源：考試大
（3）裝修高檔而復(fù)雜，商業(yè)房地產(chǎn)通常會有高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價值需要單獨計算。
注：主觀題答案僅供參考
18、（1）用詞準(zhǔn)確。
（2）語義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。
（3）用詞不可帶有較強烈的感情色彩。
（4）用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)、不堆砌、不生造。
注：主觀題答案僅供參考
19、（1）房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)所規(guī)定確定的，所以估價所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價格。
又由于房地產(chǎn)價格是在其使用和處分的過程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價格時，就必須堅持其使用和處分的合法性。
（2）合法原則給我們提供了這樣的估價技術(shù)路線：估價時必須首先確認(rèn)估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價對象的用途必須是合法的，同時還要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。
20、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線所反映的是房地產(chǎn)價格的形成過程，而房地產(chǎn)估價原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要遵循房地產(chǎn)估價原則也就十分自然了。
根據(jù)《規(guī)范》房地產(chǎn)估價基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價時點原則等。相應(yīng)的，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線也應(yīng)該遵循以上各原則。
注：主觀題答案僅供參考
21、（1）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；以房地產(chǎn)抵債的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價具有以下幾個方面特點：第一，從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價時點則在估價作業(yè)日起之后。
第二，從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估，委托人即可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿行為。
第三，從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有咨詢性，其評估結(jié)果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間，
估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。
注：主觀題答案僅供參考
22、（1）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域有：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機構(gòu)附近；交通條件；周圍環(huán)境。
（2）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個別因素有：外觀；內(nèi)部裝修；設(shè)備、設(shè)施；是否具有智能化辦公條件；滿足不同公司的不同要求；物業(yè)管理條件。
注：主觀題答案僅供參考
23、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.O.6條，估價結(jié)果報告應(yīng)記載下列事項：⑴標(biāo)題；⑵委托人；⑶估價機構(gòu)；⑷估價對象；⑸估價目的；⑹估價時點；⑺價值定義；⑻估價依據(jù)；⑼估價原則；⑽估價方法；⑾估價結(jié)果；⑿估價人員；⒀估價作業(yè)時期；⒁估價報告應(yīng)用的有效期
