2012年房估師考試案例分析練習(xí)題50
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
一、 問(wèn)答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在“答題紙”對(duì)應(yīng)的題號(hào)下。）
（一），某評(píng)估公司受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500平方米，總建筑面積為4500平方米，2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/平方米。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/平方米，而且還未考慮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問(wèn)評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的？
（二），某企業(yè)購(gòu)得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中一至四層為商業(yè)裙樓，五至二十層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝�，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓二、三、四層的各一部分和五到八層的住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)的主要因素。
（三）、有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500平方米，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬(wàn)元。假如你欲購(gòu)買(mǎi)該商鋪用于出租，作為長(zhǎng)期投資，期望收益率為10%.請(qǐng)回答根據(jù)上述資料你能否決定購(gòu)買(mǎi)？為什么？
二、單項(xiàng)選擇題（共10小題，每小題2分。每小題只有一個(gè)選項(xiàng)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在“答題紙”各小題對(duì)應(yīng)的括號(hào)里）
（一）甲房地產(chǎn)公司擬投資開(kāi)發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要三年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問(wèn)：
1，甲公司擬其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是（ �。�
A， 因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高
B， 因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低
C， 該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值
D， 該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)
（二）賣(mài)房者甲與購(gòu)房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買(mǎi)賣(mài)合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5 月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：
2，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是（ �。�
A，2002年4月25日 B，2002年5月25日
C，2002年7月25日 D，2002年7月25日以后的某一天
3，估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（ �。�
A， 合同1規(guī)定的房款
B， 合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%
C， 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%
D， 合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)
（三）某商場(chǎng)土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2002年5月30日收益法為主進(jìn)行了估價(jià)，價(jià)值為1200萬(wàn)，后因故未能立即成交。2002年8月商場(chǎng)投資100萬(wàn)元建成了一座自動(dòng)扶梯用于連接商場(chǎng)的一樓和二樓，隨后于2002年8月30日再次為出售商場(chǎng)而進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)仍以收益法為主，估得商場(chǎng)價(jià)值為1280萬(wàn)元，問(wèn)：
4，確定商場(chǎng)在2002年8月30日的交易價(jià)格的最終依據(jù)是（ �。�
A， 1200萬(wàn)加100萬(wàn) B，1280萬(wàn)加100萬(wàn)
C， 200萬(wàn) D，1280萬(wàn)
5，設(shè)以上最終確定的價(jià)格為P，若為投�；痣U(xiǎn)而對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，則評(píng)估價(jià)值為（ �。�
A. P B. P加上商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格 C. P減去商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格
D. P加上商場(chǎng)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金
（四）某工廠有一臨街廠房，占地面積900平方米，用地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地，建筑面積為1800平方米，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)資料，2001年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格分別為樓面地價(jià)650和1400元/平方米，其中土地使用權(quán)出讓金為100和450元/平方米。2001年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為建筑面積4250/元平方米，而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為建筑面積1500元/平方米。如果工廠將其廠房改造裝修成為商業(yè)用房的話，需投入的總費(fèi)用大約是建筑面積750元/平方米。問(wèn)：
6，如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2001年5月9日，其合理的評(píng)估價(jià)值約為（ �。┤f(wàn)元。
A，315.0 B，216.0 C，295.2 D，333.0
7，假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤(rùn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上，該廠房的市場(chǎng)價(jià)格約為（ �。┤f(wàn)元。
A，603 B，522 C，450 D，549
