2012年房估師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo)：靜態(tài)盈利實(shí)例2
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
「例6-7」 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬在某特大城市中心區(qū)甲級(jí)地段
建設(shè)一集辦公、商住、購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)等為一體的綜合性商業(yè)中心。
該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000㎡，總建筑面積297000㎡，
總?cè)莘e率為7.425，其中地上建筑面積約247000㎡（含寫(xiě)字樓
104900㎡，商住樓60l00㎡，商場(chǎng)81000㎡，管理服務(wù)用房l000㎡），地上容積率為6.175；地下建筑面積50000㎡（含商場(chǎng)11000㎡，停車(chē)庫(kù)25000㎡，倉(cāng)庫(kù)5000㎡，技術(shù)設(shè)備用房7000㎡，管
理用房2000㎡）。
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排是：于2002年4月初至6月底購(gòu)買(mǎi)土
地使用權(quán)并進(jìn)行拆遷安置工作，2002年7月初至2003年2月底
完成基礎(chǔ)工程并開(kāi)始預(yù)售樓面。地上建筑分兩期建設(shè)，一期工程于
2003年3月初開(kāi)始，建設(shè)寫(xiě)字樓主樓A和副樓B，于2003年11
月底結(jié)構(gòu)封頂，2004年5月底完成裝修工程；第二期建設(shè)商住樓
C和寫(xiě)字樓副樓D，于2003年12月初開(kāi)始結(jié)構(gòu)工程，2005年1
月底完成裝修工程。整個(gè)項(xiàng)目將于2005年3月底全部竣工投入使
用。
假設(shè)土地費(fèi)用在項(xiàng)目開(kāi)始的第一年內(nèi)均勻支付，建造成本（開(kāi)發(fā)
成本）和管理費(fèi)用等在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)均勻投入。有關(guān)項(xiàng)目的土地費(fèi)
用、開(kāi)發(fā)成本、貸款利率和銷(xiāo)售價(jià)格情況，可參考項(xiàng)目所在地的實(shí)
際情況。對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行初步財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。
「解」
⑴ 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入
①銷(xiāo)售計(jì)劃。本項(xiàng)目的銷(xiāo)售面積為地上寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、餐飲娛
樂(lè)用房的面積共245000㎡和地下11000㎡的商場(chǎng)、5000㎡的倉(cāng)
庫(kù)和668個(gè)停車(chē)位。開(kāi)發(fā)商制定的銷(xiāo)售計(jì)劃中，銷(xiāo)售面積的具體分
配情況如下表所示。
項(xiàng)目出售建筑面積分配表 單位：㎡
銷(xiāo)售狀況
寫(xiě)字樓
商住
樓C
商場(chǎng)
停車(chē)庫(kù)
倉(cāng)庫(kù)
其他
合計(jì)
主樓A
副樓BD
一
期
出售
60100
22400
45500
12500
2500
143000
其他
5500
5500
二
期
出售
22400
60100
45500
12500
2500
143000
其他
5500
5500
總計(jì)
60100
44800
60100
91000
25000
5000
11000
297000
②銷(xiāo)售收入
單位：萬(wàn)美元
年 份
2001
2002
2003
2004
2005
合計(jì)
銷(xiāo)售收入
0
3014
26642
45280
11130
86066
注：寫(xiě)字樓主樓、副樓、商住樓、商場(chǎng)、地下商場(chǎng)、地下停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)的售
價(jià)分別為3000、2800、3850、720和1000美元/㎡.
⑵ 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用情況分析
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用匯總表 單位：萬(wàn)美元
序號(hào)
項(xiàng)目或費(fèi)用名稱
金額
1
土地費(fèi)用
14400
1.1
1.2
1.3
1.4
土地出讓金
城市建設(shè)配套費(fèi)
拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)手續(xù)費(fèi)及稅金
5610
2300
6370
120
2
開(kāi)發(fā)成本
21788
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
前期工程費(fèi)
①規(guī)劃設(shè)計(jì)
②項(xiàng)目可行性研究
③地質(zhì)勘探測(cè)繪
④施工現(xiàn)場(chǎng)"三通一平"
建筑安裝工程費(fèi)
①結(jié)構(gòu)工程
②裝修工程
③機(jī)電設(shè)備及安裝工程
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
①附屬工程費(fèi)（含室外道路廣場(chǎng)、煤氣站、勢(shì)力站、變電室和鍋爐房等）
②室外工程費(fèi)（含自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、勢(shì)力、供電、電訊、
道路、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)工程等）
公共配套設(shè)施費(fèi)
①代建市政道路1200㎡
②代市政綠化800㎡
③人行天橋及地下通道
行政性收費(fèi)（含質(zhì)量監(jiān)督、招標(biāo)管理、預(yù)算費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、竣工圖
費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等）
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（2.1~2.5）×4%
1040
650
210
60
120
16770
5650
5870
5250
1130
630
500
1590
226
154
1210
420
838
續(xù)表
3
開(kāi)發(fā)費(fèi)用
16152
3.1
3.2
3.3
管理費(fèi)（1+2）×3%
銷(xiāo)售費(fèi)用
①?gòu)V告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)（銷(xiāo)售收入×0.5%）
②銷(xiāo)售代理費(fèi)（銷(xiāo)售收入×2%）
③銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)（銷(xiāo)售收入×1%）
財(cái)務(wù)費(fèi)用
①土地費(fèi)用及相應(yīng)管理費(fèi)利息（15%，2.5年）
②開(kāi)發(fā)成本與相應(yīng)管理費(fèi)利息（15%，1.375年）
③融資費(fèi)用 （貸款利息×10%）
1086
3012
430
1712
861
12054
6203
4755
1096
4
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
4758
4.1
4.2
4.3
4.4
營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售收入×5%）
城市維護(hù)建設(shè)稅（銷(xiāo)售收入×0.35%）
教育費(fèi)附加（銷(xiāo)售收入×0.15%）
印花稅（銷(xiāo)售收入×0.03%）
4303
300
129
26
5
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用總計(jì)
57098
⑶ 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算
①總開(kāi)發(fā)價(jià)值：86066-4758=81308（萬(wàn)美元）
②總開(kāi)發(fā)成本：57098-4758=52340（萬(wàn)美元）
③開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)：8l308-52340=28968（萬(wàn)美元）
④開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率（28968/52340）×100%=55.35%
應(yīng)該指出的是，通過(guò)這種方法計(jì)算出的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率為項(xiàng)
目在整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的成本利潤(rùn)率。而且由于開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是一
個(gè)較為粗略的評(píng)價(jià)指標(biāo)，所以用這種方法對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估
時(shí)一般也不計(jì)算繳納所得稅后的成本利潤(rùn)率情況。
「例6-5」~「例6-7」中所使用的評(píng)價(jià)方法在評(píng)估實(shí)踐中經(jīng)
常所用，但細(xì)心的讀者可能也發(fā)現(xiàn)了它的兩個(gè)缺點(diǎn)，即成本支出和
經(jīng)營(yíng)收入的時(shí)間分布沒(méi)有彈性；計(jì)算過(guò)程主要依靠"最好的估計(jì)"
這種單一的情況，沒(méi)有體現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中隱含的許多不確定性因素。
通過(guò)采用現(xiàn)金流評(píng)估法就可以彌補(bǔ)上述第一個(gè)缺點(diǎn)，因?yàn)檫@種
方法能使資金流出與流入的時(shí)間分布與開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的
租售收入和開(kāi)發(fā)費(fèi)用更加接近。下面我們將「例6-5」用現(xiàn)金流評(píng)
估法再進(jìn)行一次評(píng)估。
