2012年房估師考試案例分析練習(xí)題48
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
8、確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。
注：主觀題答案僅供參考
9、保險價值又稱為保險價額，是指保險標(biāo)的在訂立保險合同時估定的實(shí)際價值或者在發(fā)生保險事故時所具有的價值。保險價值為確定保險金額的基礎(chǔ)。‘保險金額是保險雙發(fā)當(dāng)事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡稱“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險金額不能大于保險價值�！ ∽ⅲ褐饔^題答案僅供參考
10、在建工程已完工部分作為抵押物，進(jìn)行抵押價值評估時，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用，確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現(xiàn)，應(yīng)采取保守原則。估價方法可選用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場比較法。
注：主觀題答案僅供參考
11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，可采用房產(chǎn)和土地分別估價再綜合的方法�？刹捎贸杀痉ā⑹袌龇�；也可先假設(shè)估價對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場法或收益法進(jìn)行估價，從得出的估價額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法。
注：主觀題答案僅供參考
12、（1）主要區(qū)位狀況因素：繁華程度；交通條件。
（2）影響商業(yè)房地產(chǎn)估價的主要實(shí)物狀況因素有：臨街狀況：內(nèi)部格局；樓層；面積；裝修等。
注：主觀題答案僅供參考
13、影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要區(qū)域有：交通條件；基礎(chǔ)設(shè)施；地理位置。
影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要個別因素有：用地面給與形狀；地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。
注：主觀題答案僅供參考
14、（1）注重預(yù)期風(fēng)險，在估價時，對預(yù)期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。（2）分析市場的變現(xiàn)能力。
（3）考慮抵押期間的耗損。
注：主觀題答案僅供參考
15、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認(rèn)識，可以說每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種估價技術(shù)路線。
例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估計(jì)，可以采用成本法，求取土地的價格，已體現(xiàn)投入的假設(shè)成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)、累加即得到其價格。
這既是成本法的估價過程，也是體現(xiàn)了一種技術(shù)路線，他反映的價格形成過程是：產(chǎn)品的價格是由構(gòu)成產(chǎn)品價格的各組成部分積算而形成的。
我們也可以采用假設(shè)開發(fā)法，首先確定該項(xiàng)目完成后的市場價格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此可以得出估價對象的價格，
這種方法所反映的價格系形成過程是：未完成產(chǎn)品的價格最終取決于它開發(fā)建設(shè)后的市場價格，由后者可以推算出前者。
所以說，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。
注：主觀題答案僅供參考
