2012年房估師考試案例分析練習題40
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-02-21
七、估價結果確定
（一）估價對象單價的確定
（1）地下室：以上采用成本法測算地下室價值為1002元/㎡.
（2）綜合樓底層：采用以上兩種方法測算估價對象結果，成本法測算結果為2445元/㎡，收益還原法測算結果為2638元/㎡，兩種方法評估結果相差不大。本次評估采用兩種方法的算術平均值作為評估結果，則估價對象的房地產單價為：（2445+2638）÷2=2542（元/㎡）。
（3）綜合樓第二至第十二層：以上采用兩種方法測算估價對象結果，成本法測算結果為2245元/㎡，收益還原法測算結果為2040元/㎡，兩種方法評估結果相差不大。本次評估采用兩種方法的算術平均值作為評估結果，則估價對象的房地產單價為：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。
具體如下表：
表7估價對象價值的確定表
樓層 建筑面積（㎡） 房地產單（元） 總價（元）
地下一層 1542.69 1002 1545775
第一層（含夾層） 1353.23 2542 3439911
第二至第十二層 14646.58 2143 31387621
合計 1754250 36373307
二）房地產評估結果
估價對象在估價時點2002年5月23日的價值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）。
（1）房地產估價報告中缺目錄。
（2）房地產估價報告中缺致委托方函。
（3）房地產估價報告中缺估價師聲明。
（4）估價報告未在估價機構存檔。
（5）估價結果缺單價。
（6）未在報告中說明待估地下室不計地價的原因。
（7）在用成本法計算時公式中缺銷售費用一項。
（8）在用成本法列表計算中“銷售費用”應是“銷售稅費”。
（9）在用成本法列表計算“建筑物的投資利潤”中的“開發(fā)利潤”應表述為“建筑物投資利潤率”。
（10）在用成本法列表計算“土地的開發(fā)利潤”中的“開發(fā)利潤取15%”應表述為“土地投資利潤率取15%”。
（11）在用收益法計算年總費用（運營費用和有效毛收入）時，也應說明這是客觀正常情況下的費用。
（12）在用收益法計算年總費用（運營費用和有效毛收入）時，應包括設備的折舊費（由于裝修是由承租方負擔的，所以裝修部分的折舊費不用計算在內）。來源：考試大
（13）在用收益法計算可獲得收益年限時，建筑物建成年代應是1992年，而不是1993年。
（14）在計算土地取得成本及開發(fā)成本時，應說明土地報酬率4.01%的由來。
（15）在計算土地取得成本及開發(fā)成本時，年期修正計算中分子分母應顛倒過來。
（16）缺附件。收入計算應為190086萬元×（1-10%-5%）=161573元（兩率不是連乘是連加）。
