| 一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。） 1．估價(jià)報(bào)告書(shū)中說(shuō)明的（ ）限定了其用途。 2．“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（ ）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。 3．某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（ ）。 4．當(dāng)供給增加量小于需求減少量時(shí)，則（ ）。 5．房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（ ）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。 6．基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（ ）。 7．已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時(shí)，需求量為100萬(wàn)m2，當(dāng)價(jià)格為1000元／m2時(shí)，需求量為90萬(wàn)m2，則需求價(jià)格彈性為（ ）。 8．估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（ ）起計(jì)。 9．如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額，則應(yīng)以（ ）進(jìn)行估價(jià)。 10．運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的（ ）。 11．在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由（ ）的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。 12．某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1％。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。 13．某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬(wàn)元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5％和3％，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。 14．房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（ ）狀況為參照系進(jìn)行的。 15．某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9％，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為（ ）。 16．某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15曰進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 （ ）。 17．下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過(guò)年數(shù)的說(shuō)法中，正確的是（ ）。 18．某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開(kāi)始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（ ）年。 20．通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（ ）。 21．某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4％，該建筑物的成新率為（ ）。 22．建筑物凈收益=（ ）×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期）。 23．收益法中所指的收益是（ ）。 24．有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（ ）萬(wàn)元（收益可視為無(wú)限年）。 25．采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（ ）。 26．某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評(píng)估其損失，此時(shí)估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為（ ）。 27．有一房地產(chǎn)，未來(lái)第一年凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10％，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。 A． 400 13．450 C．500 D．540 28．某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬(wàn)元，資本化率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。 29．若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮（ ）。 31．某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997～2002年分別為3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為（ ）元／m2。 32．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是（ ）。 33．某高層住宅大樓，房地總價(jià)值為8000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)值占40％。某人擁有其中的一套住宅，房地價(jià)值為150萬(wàn)元，該部分的建筑物價(jià)值為50萬(wàn)元，則此人占有的土地份額為（ ）。 34．若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為（ ）。 35．在估價(jià)報(bào)告中陳述（ ），既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。 二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。） 1．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的內(nèi)容包括（ ）。 2．收益性房地產(chǎn)包括（ ）。 3．在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則（ ）。 4．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（ ）賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。 5．估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括（ ）。 6．下列關(guān)于可比實(shí)例的說(shuō)法中，正確的有（ ）。 7．下列關(guān)于估價(jià)報(bào)告的說(shuō)法中，不正確的有（ ）。 8．收益乘數(shù)有（ ）。 9．房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括（ ）。 10．下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中，正確的有（ ）。 A．估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別 11．收益法中確定資本化率的基本方法有（ ）。 12．假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有（ ）。 13．預(yù)期原理是（ ）等估價(jià)方法的理論依據(jù)。 14．應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行（ ）等修正。 15．下列關(guān)于實(shí)地查勘的說(shuō)法中，正確的有（ ）。 A．對(duì)于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘 三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。） 1．因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。 （ ） 2．房地產(chǎn)估價(jià)師不得將資格證書(shū)借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。 （ ） 3．開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)較小。 （ ） 4．在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。 （ ） 5．在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的分析始終應(yīng)針對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。 （ ） 6．交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。 （ ） 7．對(duì)于估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價(jià)對(duì)象的婁似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例�！。� ） 8．可修復(fù)的損耗是經(jīng)過(guò)修理后可恢復(fù)其原有功能的損耗，反之，為不可修復(fù)的損耗。（ ） 9．成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。 （ ） 10．應(yīng)用收益法評(píng)估出租型房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃代理費(fèi)等。 （ ） 11．為幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資決策，應(yīng)用收益法對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行投資價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用與該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般收益率作為折現(xiàn)率的選取標(biāo)準(zhǔn)。 （ ） 12．長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用對(duì)象是價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史價(jià)格資料必須真實(shí)。 （ ） 13．高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀?（ ） 14．在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。 （ ）（建設(shè)工程教育網(wǎng)原創(chuàng)） 15．房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的、對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出估計(jì)。（ ） 四、計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。） 1．某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)兩年開(kāi)發(fā)建成。預(yù)計(jì)再經(jīng)過(guò)一年銷售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60％，其余部分的75％可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90％，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占該層建筑面積的70％，每平方米營(yíng)業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營(yíng)業(yè)需投入1000萬(wàn)元，而該市經(jīng)營(yíng)同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營(yíng)業(yè)面積的正常年利潤(rùn)為600元：第4層出租開(kāi)酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70％，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80％，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10％的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對(duì)社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。試評(píng)估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值（設(shè)資本化率分別為商場(chǎng)10％，酒樓8％，辦公樓7％）。
上表中，交易情況、房地產(chǎn)狀況中的各正、負(fù)值都是按直接比較所得結(jié)果。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。另?yè)?jù)調(diào)查得知：從2001年7月1日至2002年1月1曰該類住宅樓市場(chǎng)價(jià)格每月遞增1.5％，其后至2002年11月1曰則每月遞減0.5％，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后每月遞增1％。試?yán)蒙鲜鲑Y料根據(jù)估價(jià)相關(guān)要求選取最合適的3個(gè)交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均）。 2003年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》參考答案 一、單項(xiàng)選擇題 1．C 2．A 3．C 4．B 5．A 6．C 7．C 8．C 9．A 10．C 11．B 12．B 13．B 14．C 15．B 16．A 17．D 18．A 19．C 20．B 21．C 22．B 23． C 24．C 25．D 26．C 27．A 28．B 29．C 30．A 31．C 32．B 33．B 34．A 35．B 二、多項(xiàng)選擇題 1．BCDE 2．ABCD 3．ABCD 4．AB 5．ACDE 6．AD 7．BCD 8．ACE 9．BCD 10．ACDE 11．ABD 12．ABD 13．BD 14．ABE 15．BCDE 三、判斷題 1．√ 2．× 3．√ 4．× 5．√ 6．√ 7．× 8．× 9．× 10．× 11．× 12．× 13．× 14．√ 15．√ 四、計(jì)算題 1、解： (1)運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為： V=A/Y[1-1/(1+y)n] (2)各層建筑面積＝4000×6/24=1000m2/層 (3)計(jì)算1層商鋪收益價(jià)格： 年凈收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44萬(wàn)元 V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20萬(wàn)元 (4)計(jì)算2～3層商場(chǎng)收益價(jià)格： 年凈收益：1000×2×70％×600=84萬(wàn)元 V2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=830.48萬(wàn)元 (5)計(jì)算4層酒樓收益價(jià)格： 年凈收益：1000×70％×50×12-80000=34萬(wàn)元 V4=34/8％×[1-1/(1+8％)50-3]=413.59萬(wàn)元 (6)計(jì)算5～10層辦公樓收益價(jià)格： 年凈收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62萬(wàn)元 V5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13萬(wàn)元 (7)計(jì)算11～24層住宅價(jià)格： V11～24=1000×14×4000=5600萬(wàn)元 (8)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格： V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24 =192.20+830.48+413.59+2555.13+5600 =9591.40萬(wàn)元 2、解： (1)選取可比實(shí)例，實(shí)例B誤差太大，實(shí)例D成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上，故實(shí)例B和實(shí)例D不作為可比實(shí)例。選取實(shí)例A、C、E作為可比實(shí)例。 (2)計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。 (3)交易情況修正系數(shù)為： 可比實(shí)例A：100/(100+2)=100/102 可比實(shí)制C：100/100 可比實(shí)例E：100/(100-3)=100/97 (4)交易日期修正系數(shù)為： 可比實(shí)例A=(1+1％)4 可比實(shí)例C=(1+1％)4 可比實(shí)例E=(1+1％)3 (5)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為： 因房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同，故設(shè)三方面的因素的權(quán)數(shù)相同均為1/3，則有： 可比實(shí)例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98 可比實(shí)例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3] =100/101 可比實(shí)例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100 (6)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格： 比準(zhǔn)價(jià)格A=5100×(100/102)×(1+1％)4×(100/98)=5309.20元/m2 比準(zhǔn)價(jià)格C=5200×(100/100)×(1+1％)4×(100/101)=5357.57元/m2 比準(zhǔn)價(jià)格E=5000×(100/97)×(1+1％)3×(100/100)=5310.83元/m2 (7)將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則有： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格(單價(jià))=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2 |
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| 考試時(shí)間：2009年10月18、19日。 |
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| 考試內(nèi)容：房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。 |
| ·03年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考 |
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