2012年房估師考試案例分析練習(xí)題47
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
4、（1）首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。
此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。
（2）用成本法估價(jià)，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。
注：主觀題答案僅供參考
5、（1）影響居住房地產(chǎn)區(qū)域因素主要有：交通條件；生活服務(wù)設(shè)施；教育配套設(shè)施；環(huán)境質(zhì)量：
（2）影響居住房地產(chǎn)個(gè)別因素主要有：建筑結(jié)構(gòu)、類(lèi)型和等級(jí)：裝修；設(shè)備與質(zhì)量；質(zhì)量；朝向與樓層。
注：主觀題答案僅供參考
6、（1）涉及的行業(yè)多。
（2）非標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房多，單價(jià)相差大。
（3）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)。
（4）受腐蝕的可能性大。
注：主觀題答案僅供參考
7、（1）房地產(chǎn)估價(jià)方法主要包括市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法。
（2）市場(chǎng)比較法反映的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)值是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買(mǎi)家和賣(mài)家認(rèn)可的價(jià)格。正是按照這種技術(shù)路線(xiàn)，市場(chǎng)比較法采用選取類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格的技術(shù)路線(xiàn)。
（3）市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的抑制價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源送扑愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。
從中可以看出：市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對(duì)象的客觀價(jià)格或可修正為正常價(jià)格�？荚嚧笳搲�
收益法是通過(guò)預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。
收益法是通過(guò)估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)的預(yù)期收益，利用時(shí)間價(jià)值的概念折算到現(xiàn)在確定估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值。
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是依據(jù)生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應(yīng)的折舊和稅費(fèi)后，估算中估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法
。假設(shè)開(kāi)發(fā)法針對(duì)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或者委托人的特殊需求，利用預(yù)期原理首先確定估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，反算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)在的客觀市場(chǎng)價(jià)值。
注：主觀題答案僅供參考
