2012年房估師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo)：靜態(tài)盈利實(shí)例1
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
靜態(tài)盈利能力指標(biāo)計(jì)算實(shí)例
「例6-5」 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以5000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗
占地面積為4000㎡的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建
筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14
層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造成本為3500元/㎡，專業(yè)人員費(fèi)用為
建造成本預(yù)算的8%，行政性收費(fèi)等其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，管理費(fèi)
為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的3.5%，
市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的0.5%、3.0%
和6.5%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為12000元/㎡.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，
建設(shè)期為2年，地價(jià)于開(kāi)始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、
其他費(fèi)用和管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季
度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%.問(wèn)項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層
每層建筑面積和開(kāi)發(fā)商可獲得的成本利潤(rùn)率分別是多少？
「解」
⑴ 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值
①項(xiàng)目建筑面積：4000×5.5=22000（㎡）
②標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：
（22000-4000×60%×4）/10=1240（㎡）
③項(xiàng)目總銷售收入：22000×12000=26400（萬(wàn)元）
④銷售稅費(fèi)：26400×6.5%=1716（萬(wàn)元）
⑤項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：26400-1716=24684（萬(wàn)元）
⑵ 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本
①土地成本：5000萬(wàn)元
②建造成本：22000×3500=7700（萬(wàn)元）
③專業(yè)人員費(fèi)用（建筑/結(jié)構(gòu)/造價(jià)/機(jī)電/監(jiān)理工程師等費(fèi)用）：
7700×8%=616（萬(wàn)元）
④其他費(fèi)用：460萬(wàn)元
⑤管理費(fèi)：
（5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（萬(wàn)元）
⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用
⒈ 土地費(fèi)用利息：
5000×[（1+12%/4）3×4-1]=2128.80（萬(wàn)元）
⒉ 建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用/其他費(fèi)用/管理費(fèi)用利息：
（7700+616+460+482.16）×[（1+12%/4）（2/2）×4-1]
=1161.98（萬(wàn)元）
⒊ 融資費(fèi)用：
（2128.80+1161.98）×10%=329.08（萬(wàn)元）
⒋ 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：
2128.80+1161.98+329.08=3619.86（萬(wàn)元）
⑦市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)用：
26400×（0.5%+3.0%）=924（萬(wàn)元）
⑧項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本：
5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924
=18802.02（萬(wàn)元）
⑶ 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：24684-18802.02=5881.98（萬(wàn)元）
⑷ 成本利潤(rùn)率：5881.98/18802.02×100%=31.28%
「例6-5」中，項(xiàng)目建成后出售或在建設(shè)過(guò)程中就開(kāi)始預(yù)售，
這只是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資和使用需求旺盛時(shí)的情況，在市場(chǎng)較為
平穩(wěn)的條件下，開(kāi)發(fā)商常常將開(kāi)發(fā)建設(shè)完畢后的項(xiàng)目出租經(jīng)營(yíng)，此
時(shí)項(xiàng)目就變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期投資。在這種情況下通過(guò)計(jì)算開(kāi)發(fā)商成
本利潤(rùn)率對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，總開(kāi)發(fā)價(jià)值和總開(kāi)發(fā)成本的
計(jì)算應(yīng)有一些變化出更�！咐�6-6」就反映了這些變化。
「例6-6」 某開(kāi)發(fā)商在一個(gè)中等城市以425萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)
了一塊寫(xiě)字樓用地50年用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4500㎡，有效面積系數(shù)為0.85.開(kāi)發(fā)商通過(guò)市場(chǎng)研究了解到當(dāng)前該地區(qū)
中檔寫(xiě)字樓的年凈租金收入為450元/㎡，銀行同意提供的貸款利
率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2百分點(diǎn)，按季度付息，融資費(fèi)用為貸款
利息的10%.開(kāi)發(fā)商的造價(jià)工程師估算的中檔寫(xiě)字樓的建造成本為
1000元/㎡，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12.5%，行政性收費(fèi)等其
他費(fèi)用為60萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用
和其他費(fèi)用之和的3.0%，市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)為年凈租金收入
的20%，當(dāng)前房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資收益率為9.5%.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為
18個(gè)月，建設(shè)期為12個(gè)月，試通過(guò)計(jì)算開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率，對(duì)該
項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估。
「解」
⑴ 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值
①項(xiàng)目可出租建筑面積：4500×0.85=3825（㎡）
②項(xiàng)目每年凈租金收入：3825×450=172.125（萬(wàn)元）
③項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值：
P=172.125×（P/A，9.5%，48.5）=1789.63（萬(wàn)元）
⑵ 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本
①土地成本：425萬(wàn)元
②建造成本：4500×1000=450（萬(wàn)元）
③專業(yè)人員費(fèi)用（建筑/結(jié)構(gòu)/造價(jià)/機(jī)電/監(jiān)理工程師等費(fèi)用）：
450×12.5%=56.25（萬(wàn)元）
④其他費(fèi)用：60萬(wàn)元
⑤管理費(fèi)：（425+450+56.25+60）×3.0%=29.74（萬(wàn)元）
⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用
⒈ 土地費(fèi)用利息：
425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56（萬(wàn)元）
⒉ 建造費(fèi)用/專業(yè)人員費(fèi)用/其他費(fèi)用/管理費(fèi)用利息：
（450+56.25+60+29.74）×[（1+17%/4）0.5×4-1]
=51.74（萬(wàn)元）
⒊ 融資費(fèi)用：（120.56+51.74）×10%=17.23（萬(wàn)元）
⒋ 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)：120.56+51.74+17.23=189.53（萬(wàn)元）
⑦市場(chǎng)推廣及出租代理費(fèi)：172.125×20%=34.43（萬(wàn)元）
⑧項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本總計(jì)：
425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43
=1241.35（萬(wàn)元）
⑶ 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)：1789.63-1241.35=548.28（萬(wàn)元）
⑷ 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率為：
548.28/1241.35×100%=44.17%
應(yīng)當(dāng)指出的是，當(dāng)項(xiàng)目建成后用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)期限很
大，計(jì)算開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率就顯得意義不大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)
率中沒(méi)有考慮經(jīng)營(yíng)期限的因素。此時(shí)可通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)盈利
能力指標(biāo)，來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。
