2012年房估師經營與管理：經營收入、利潤和稅金
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-02-21
經營收入、利潤和稅金
㈠ 經營收入
經營收入是指向社會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收
入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。銷售收入=銷售房屋面
積×房屋銷售單價，出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價，
自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經營風險回報。經營
收入是按市場價格計算的，房地產開發(fā)投資企業(yè)的產品（房屋）只有
在市場上被出售、出租或自我經營，才能成為給企業(yè)或社會帶來收
益的有用的勞動成果。因此，經營收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（完
成投資額）更能反映房地產開發(fā)投資項目的真實經濟效果。
㈡ 利潤
利潤是企業(yè)經濟目標的集中表現，企業(yè)進行房地產開發(fā)投資的
最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。房地產開發(fā)投資者不論采用何種
直接的房地產投資模式，其銷售收入扣除經營成本、期間費用和銷
售稅金后的盈余部分，稱為投資者的經營利潤（或稱盈利），這是房
地產企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內進行再分配。經
營利潤中的一部分由國家以稅收的方式無償征收，作為國家或地方
的財政收入；另一部分留給企業(yè)，作為其可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基
金、職工獎勵及福利基金、儲備基金等。根據財務核算與分析的需
要，企業(yè)利潤可分為經營利潤、利潤總額（又稱實現利潤）、稅后利
潤和可分配利潤等四個層次。
經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加
-土地增值稅
經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入
銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入
+配套設施銷售收入
出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入
期間費用=管理費用+銷售費用+財務費用
利潤總額=經營利潤+營業(yè)外收支凈額
稅后利潤=利潤總額-所得稅
可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金
+未分配利潤）
㈢ 稅金
稅金是國家或地方政府依據法律對有納稅義務的單位或個人征
收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。
稅收是國家憑借政治權力參與國民收入分配和再分配的一種方式，
具有強制性、無償性和固定性的特點。稅收不僅是國家和地方政府
獲得財政收入的主要渠道，也是國家或地方政府對各項經濟活動進
行宏觀調控的重要杠桿。
目前我國房地產開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：
⑴ 經營稅金及附加。包括營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費
附加，又稱"兩稅一費".營業(yè)稅是從應納稅房地產銷售或出租收
入中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應納
稅銷售（出租）收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%.城市建設維護
稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅
額的7%和3%.
⑵ 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產開發(fā)
投資企業(yè)在開發(fā)經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地
等級、用途按占用面積征收；房產稅是投資者擁有房地產時應繳納
的一種財產稅，按房產原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地
使用稅和房產稅在企業(yè)所得稅前列支。
⑵ 企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實行獨立經濟核算的房地產
開發(fā)投資企業(yè)，按其應納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應
納稅所得額×稅率。應納稅所得額=實現利潤-允許扣除項目的金
額，房地產開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%.
