2012年房估師考試案例分析練習題41
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
××××房地產(chǎn)估價報告
封面及目錄（略）
致委托人函
×××（委托人全名）：
受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7㎡商鋪（以下簡稱估價對象）的現(xiàn)時市場價值進行了估價。
估價目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，經(jīng)嚴謹測算，確定估價對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設限制條件下的現(xiàn)實客觀市場價值為人民幣l70.41萬元（大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整），單位建筑面積價格人民幣6993元/㎡（大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。
附函提供房地產(chǎn)估價報告2份。
估價師聲明（略）
估價的假設和限制條件（略）
××××房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、委托人（略）
二、估價機構(gòu)（略）
三、估價對象 （一）區(qū)位狀況（略）
（二）實物狀況
1.建筑物實物狀況
建筑面積：243.70㎡
建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
總層數(shù)及所在層數(shù)：估價對象所在建筑物數(shù)為14層，估價對象位于第1、2層
竣工日期：2005年9月10日
成新率：現(xiàn)狀成新為十成新
層高：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象1層層高約4.5米，2層層高約3.2米
建筑物實際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓
裝修情況：（略）
設施設備：（略）
工程質(zhì)量：（略）
維護、保養(yǎng)情況：良好
大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價對象商鋪由業(yè)主自營食品超市。
物業(yè)管理狀況：（略）
綠化等其他情況：（略）
2.土地實物狀況
土地用途：1～2層為商業(yè)服務。
土地等級：商業(yè)Ⅲ級
土地開發(fā)程度：七通一平
土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止。
形狀、地勢、地質(zhì)；水文狀況：（略）
（三）權(quán)益狀況
1.建筑物權(quán)益狀況
根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（證號××號）相關內(nèi)容，估價對象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務，建筑面積共243.7㎡.其中1層121.85㎡，2層121.85㎡，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況
根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》，（證號××號）相關內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價對象土地用途為商業(yè)服務，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截止至2044年4月9日。
3.他項權(quán)利狀況
據(jù)權(quán)證記載，估價對象曾設定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價時點估價對象無其他他項權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價對象也無權(quán)屬、經(jīng)濟等糾紛。
