2012年房估師經(jīng)營(yíng)與管理：清償能力指標(biāo)計(jì)算方法
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
清償能力指標(biāo)計(jì)算方法
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的
財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。
㈠ 利息計(jì)算方法
按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，
按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年
計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：
還本付息的方式包括以下幾種：
⑴ 一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還
本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；
⑵ 等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相
應(yīng)的利息；
⑶ 等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；
⑷ 一次性?xún)敻�，借款期末一次償付全部本金和利息�?/p>
⑸ "氣球法"，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。
㈡ 借款償還期
借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件
下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)及其它
還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。
借款償還期的計(jì)算公式為：
式中，Id為項(xiàng)目借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設(shè)期
利息），Pd為借款償還期（從借款開(kāi)始期計(jì)算），Rt為第t期可用于還款
貸款利息
本年借款額
年初借款本息累計(jì)+每年應(yīng)計(jì)利息=×）
2（
Σ=
=
dPttdRI1
的資金（包括：利潤(rùn)、折舊、攤消及其他還款資金）。
借款償還期可用資金來(lái)源與運(yùn)用表或借款還本付息計(jì)算表直接
計(jì)算，其詳細(xì)計(jì)算公式為：
Pd=[借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開(kāi)始借款期數(shù)]+
[上期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額]
上述計(jì)算是以計(jì)算周期為單位，實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)注意將其轉(zhuǎn)換成
以年為單位。當(dāng)借款償還期滿(mǎn)足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)
目是有清償能力的。
㈢ 利息備付率
利息備付率，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息
前利潤(rùn)，與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。其計(jì)算公式為：
利息備付率=稅息前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用
式中：稅息前利潤(rùn)為利潤(rùn)總額與計(jì)入總成本費(fèi)用的利息費(fèi)用之和，
當(dāng)期應(yīng)付利息是指當(dāng)期計(jì)入總成本費(fèi)用的全部利息。利息備付率可
以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。
利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2，否則，表示項(xiàng)目付息能力
保障程度不足。對(duì)于出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)的
計(jì)算非常重要。
㈣ 償債備付率
償債備付率（Debt Coverage Ratio，DCR），指項(xiàng)目在借款償
還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。其
計(jì)算公式為：
償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金
可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤消，在成本
中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額
包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息。
償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。償債備
付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一
般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2.當(dāng)指標(biāo)小于1.2時(shí)，
表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以?xún)敻懂?dāng)期債務(wù)，需要通過(guò)短期借款來(lái)償還
已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目
非常重要。
㈤ 資產(chǎn)負(fù)債率
資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力
的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資
產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌集的，它可以用
來(lái)衡量客戶(hù)在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其表達(dá)式為：
資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴(lài)性強(qiáng)，在
經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則
企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。
㈥ 流動(dòng)比率
流動(dòng)比率是反映項(xiàng)目各年償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。表達(dá)式為：
流動(dòng)比率越高，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本（即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額）
越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。通過(guò)這個(gè)指標(biāo)可以看出百
元流動(dòng)負(fù)債有幾百元流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)抵償，故又稱(chēng)償債能力比率。在國(guó)
際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上，因此人們稱(chēng)之為"銀
%100×
資產(chǎn)合計(jì)
負(fù)債合計(jì)
資產(chǎn)負(fù)債率=
%100×
流動(dòng)負(fù)債總額
流動(dòng)資產(chǎn)總額
流動(dòng)比率=
行家比率"或"二對(duì)一比率".
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，200%并不是最理想的流動(dòng)比率。因
為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需開(kāi)發(fā)資金較多，且本身并不擁有大量的資本
金，其資金一般來(lái)源于長(zhǎng)、短期借款。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常
采取預(yù)售期房的方式籌集資金。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流
動(dòng)負(fù)債數(shù)額較大，流動(dòng)比率相對(duì)較低。
㈦ 速動(dòng)比率
速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達(dá)式
為：
該指標(biāo)屬短期償債能力指標(biāo)。它反映項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或
近期償債的能力，因此它必須在流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，因?yàn)榇?/p>
貨變現(xiàn)能力差，至少也需要經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售和收帳兩個(gè)過(guò)程，且會(huì)受到價(jià)
格下跌、損壞、不易銷(xiāo)售等因素的影響。一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)
目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的大部分，其速動(dòng)比率較低，不會(huì)達(dá)到100%.
資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率指標(biāo)，可結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企
業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不需要編制資產(chǎn)
負(fù)債表。
