2012年房估師考試案例分析練習(xí)題44
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
六、估價結(jié)果確定 經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)的比準價格為181.86萬元，收益價格為l53.23萬元。以上兩種估價方法的估價結(jié)果有一定差異，估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進行充分分析后，認為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)確定估價對象的市場價值。本次評估取比準價格的權(quán)重為60%，收益價格的權(quán)重為40%，則：估價對象最終估價結(jié)果：
房地產(chǎn)總價=181.86萬元×60%+153.23萬元×40%=170.41萬元
房地產(chǎn)單價=170.41元/㎡×10000÷243.70=6993元/㎡
估價結(jié)論：估價對象在估價時點2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整，按建筑面積計，平均單價為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
附件（略）
（1）致委托方函缺少估價時點。
（2）致委托方函缺少估價報告應(yīng)用的有效期。
（3）結(jié)果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積（或分攤土地面積）。
（4）結(jié)果報告估價方法中缺少估價方法定義（或各種方法未做說明）。
（5）結(jié)果報告中估價報告應(yīng)用有效期關(guān)于不負任何責(zé)任的表達錯誤，因為如果本報告超過應(yīng)用有效期還未使用，則估價責(zé)任期就是估價報告應(yīng)用的有效期。
（6）技術(shù)報告中可比實例B、C商業(yè)土地等級與估價對象不一致，不具可比性。
（7）比較因素欠缺，如可比實例建成年代、土地尚可使用年期、容積率、可收益年限等到是否相近。
（8）缺少可比實例因素的分析說明。
（9）可比實例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實際描述不符。
（10）市場法中可比實例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實際描述不符。
（11）估價對象一層層高4.5m，未進行相應(yīng)修正處理。
（12）技術(shù)報告中市場法缺少計算公式（或市場法求取比準價格缺少計算過程）。
（13）1、2層平均租金確定65元/（月/㎡）過于簡單（應(yīng)用調(diào)查實例確定租金；應(yīng)說明1、2層是否是組合商鋪）。
（14）租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。
（15）10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說明確定理由。
（16）有效毛收入計算應(yīng)為190086萬元×（1-10%-5%）=161573元（兩率不是連乘是連加）。
（17）營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%不準確。
（18）運營費用中缺少土地使用稅。
（19）出租房屋管理費和租賃費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值不妥。
（20）保險費的計算基礎(chǔ)錯誤，應(yīng)為建筑物現(xiàn)值（計算保險費時，取建筑物重置價為2000元/㎡錯，應(yīng)減去折舊）。
（21）收益法公式的選用沒有理由。
（22）土地剩余使用年限為37.5年。
（23）收益法中采用建筑物耐用年限是錯誤的，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計算。
（24）可比實例缺少幣種
