2012年房估師考試案例分析練習(xí)題42
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場價(jià)值。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2006年10月10日
六、價(jià)值定義 本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)估價(jià)假設(shè)限制條件下的公開市場價(jià)值。其中土地使用權(quán)價(jià)格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價(jià)值。
七、估價(jià)依據(jù)（略）
八、估價(jià)原則（略）
九、估價(jià)方法 根據(jù)本次估價(jià)的特定且的，估價(jià)人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地查勘和對(duì)鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定運(yùn)用市場法、收益法作為本次估價(jià)方法，并對(duì)以上兩種方法測算的價(jià)格加以綜合，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)格和單位價(jià)格。
十、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)過估價(jià)人員實(shí)地查勘、資料分析與計(jì)算論證，并結(jié)合××市房地產(chǎn)行情，確定估價(jià)對(duì)象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整；按建筑面積計(jì)，平均單價(jià)為6993元/㎡，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。
十一、估價(jià)人員（略）
十二、估價(jià)作業(yè)期 2006年10月l0日至l0月15日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)報(bào)告只能用于與估價(jià)目的相符的用途。
十四、有關(guān)說明（略）
××××房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況分析（略）
二、市場背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估價(jià)方法選用（略）
五、估價(jià)測算過程
（一）市場法
根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和估價(jià)人員搜集掌握的資料。分別測算1、2層商鋪的價(jià)格。
1.測算1層商鋪價(jià)格
估價(jià)人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對(duì)所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價(jià)對(duì)象處予同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后，確定估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。具體評(píng)估過程如下：
（1）可比實(shí)例的選取。選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同，建筑面積相近，均為首層的3個(gè)交易案例作為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例
