2012年房估師考試案例分析練習(xí)題39
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
（2）具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)表5：
表5收益法價(jià)值計(jì)算表
序號(hào) 內(nèi)容 數(shù)量 備注
一 年房地產(chǎn)總收費(fèi)（元） 168.00
1 月租金（元/㎡） 14.00 據(jù)調(diào)查周?chē)康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情，待估第二至十二層層高為4m，該地區(qū)類(lèi)似結(jié)構(gòu)、層高、帶類(lèi)似設(shè)備裝修的工業(yè)廠房租金約為14元/（㎡.月）
2 年房地產(chǎn)總收益（元） 168.00
二 年總費(fèi)用（元） 53.90
1 維修費(fèi)（元） 3.36 指為保證房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)用。按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì)
2 管理費(fèi)（元） 3.35 指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用，按年房地產(chǎn)總收益的2%計(jì)
3 房產(chǎn)稅（元） 20.16 按年房地產(chǎn)總收益的12%計(jì)
4 營(yíng)業(yè)稅及附加（元） 9.32 營(yíng)業(yè)稅為年房地產(chǎn)總收益的5%計(jì)1社會(huì)事業(yè)發(fā)展費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的1%計(jì)，教育附加費(fèi)接營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)；城建稅按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)，總計(jì)按年房地產(chǎn)總收益的5.55%計(jì)
5 保障費(fèi)（元） 3.00 保險(xiǎn)費(fèi)指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋重置價(jià)格的0.2%計(jì)，同類(lèi)型房屋重量?jī)r(jià)格一般為1500元/㎡
6 租金損失（元） 14.00 指房屋在出租過(guò)程中遇到?jīng)]有出租出去的空置期，按1個(gè)月計(jì)算
7 租賃中介費(fèi)（元） 0.70 按月租金的5%計(jì)
三 年租金凈收入（元） 114.10
四 報(bào)酬率（%） 5.00 取一年期貸款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加權(quán)平均值作為安全利率，同時(shí)考慮周圈物業(yè)的租售比、同期債券利率及估價(jià)對(duì)象所處社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及與其投資其他經(jīng)濟(jì)行為的風(fēng)險(xiǎn)后，確定報(bào)酬率為5.00%
五 可獲收益年限（年） 46 根據(jù)規(guī)范，鋼混結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。該建筑建成于1993年，房屋剩余經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，土地剩余使用年限為46年，則可收益年限為46年收益價(jià)格（元/㎡） 2040
3）計(jì)算結(jié)果：2040元/㎡.
2.成本法
（1）計(jì)算公式：根據(jù)成本法的要求，成本法估價(jià)的基本公式為：
房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本+建筑物開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊
（2）計(jì)算過(guò)程：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及××的有關(guān)規(guī)定，確定以下指標(biāo)。
表6重置價(jià)格計(jì)算表
序號(hào) 重置價(jià)格構(gòu)成 單價(jià)（元） 備注
一 土地使用權(quán)價(jià)值 438.22 1+2+3+4+5
1 土地取得成本及開(kāi)發(fā)成本 308.84 根據(jù)×府[20003]綜××號(hào)文，估價(jià)對(duì)象土地屬于B—B1區(qū)，工業(yè)用途地面價(jià)為700元/㎡，年期修正為1-1÷（1+4.01%）46÷（1+.01%）50=0.723.容積率為3.72.容積率修正系數(shù)為1.688，經(jīng)過(guò)年期，容積率修正后樓面地面價(jià)為700×0.9723×1.688÷3.72=2308.84元/㎡
2 土地的管理費(fèi)用 9.27 為土地取得成本及開(kāi)發(fā)成本的3%
3 土地的投資利息 34.93 （1+2）×利率×開(kāi)發(fā)周期，利率取5.49%，開(kāi)發(fā)期為2年
4 土地的銷(xiāo)售費(fèi)用 37.47 （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55%
5 土地的開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 47.72 （1+2）×15%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)取13%
二 建筑物價(jià)值 1806.70 1+2+3+4+5-6
1 建筑物開(kāi)發(fā)成本 1604 a+b+c+d+e
a 建安工程造價(jià) 1300 根據(jù)××市建設(shè)工程投資估算指標(biāo)，估價(jià)對(duì)象層高為4m，內(nèi)安裝2部客用××電梯及二部載重量為3t的貨用電梯，類(lèi)似結(jié)構(gòu)、層高、帶類(lèi)似設(shè)備裝修的建安工程造價(jià)為1300元/㎡
b 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 78 包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，報(bào)建手續(xù)費(fèi)，咨詢(xún)、可行性研究、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等費(fèi)用按建安工程造價(jià)的6%計(jì)取
c 基礎(chǔ)實(shí)施建設(shè)費(fèi) 120 小區(qū)紅線(xiàn)內(nèi)的給水、供電、道路等
d 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 80 區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)?/p>
e 開(kāi)發(fā)過(guò)程中的費(fèi)用 26 包括工程監(jiān)理費(fèi)1%，次要項(xiàng)目及其他費(fèi)用1%
2 建筑物的管理費(fèi)用 48.12 為建筑物開(kāi)發(fā)成本的3%
3 建筑物的投資利息 43.86 （1+2）×利率×（開(kāi)發(fā)周期/2）。利率取5.31%，開(kāi)發(fā)期為1年
4 建筑物的銷(xiāo)售費(fèi)用 181.73 （1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55%
5 建筑物的投資利潤(rùn) 247.82 （1+2）×15%，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)取15%
6 建筑物折舊 318.83 （1+2+3+4+5）×折舊率，根據(jù)直線(xiàn)折舊及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察確定成新率為85%，則折舊率為15%
三 評(píng)估價(jià)格 224492 為土地使用權(quán)價(jià)值與建筑物價(jià)值之和
（3）計(jì)算結(jié)果：成本法評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)為2245元/㎡
