2012年房估師考試案例分析精講81
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
××房地產(chǎn)合并估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）
㈡ 區(qū)位狀況因素分析：（略）
先以市場比較法求A、B及C的空地價(jià)格，然后求取以兩筆土地合并后效用增值部分中應(yīng)該歸屬于A及B的部分，將此部分加入A及B的空地價(jià)格中，即可求得A及B的鄰地購買價(jià)格。
② B地的空地價(jià)格（b），單價(jià)為9075元/㎡；總價(jià)為49912500元。
② 計(jì)算增值分配率。A、B兩塊土地合并后的增值源于下列三個(gè)因素：一是面積因素；二是臨街環(huán)境因素；三是A、B各自對增值的貢獻(xiàn)度。因此，增值分配率的確定應(yīng)首先分別計(jì)算，然后通過綜合調(diào)整來確定。
A：1500/（1500+5500）×100%≈21%
B：79%
⒉ 計(jì)算臨街及環(huán)境因素對增值的影響
B：38%
⒊ 計(jì)算增值貢獻(xiàn)度對增值的影響
a.計(jì)算B對A的貢獻(xiàn)。若將增值都?xì)w于B地，則A地所有者購買B地的價(jià)格為：
c-a＝87450000元
b.計(jì)算A對B的貢獻(xiàn)。若將增值都?xì)w于A地，則B地所有者購買A地的價(jià)格為：
c-b＝59812500元
c.計(jì)算增值分配率：
A：59812500/（59812500+87450000）×100%＝40.6%
B：59.4%
⒋ 綜合調(diào)整確定增值分配率。綜合①、②、③所計(jì)算出的增值分配率，給出最后所采用的增值分配率。依據(jù)實(shí)際情況，對于本例采用平均值決定最終增值分配率。
A：（21%+62%+40.6%）/3=41.2%
B：58.8%
㈦ 估價(jià)結(jié)果確定
⑴ 計(jì)算A、B的增值分配額
① A地的增值分配額為：
37537500×41.2%＝15465450（元）
② B地的增值分配額為：
37537500×58.8%＝22072050（元）
⑵ 計(jì)算A、B的鄰地購買價(jià)格
① A地的鄰地購買價(jià)格。A地的鄰地購買價(jià)格即為B地所有者購買A地的價(jià)格，其數(shù)額應(yīng)為A地的空地價(jià)格加上A地的增值分配額，其結(jié)果如下：
總額＝22275000+15465450＝37740450（元）
單價(jià)＝37740450÷1500＝25150（元）
② B地的鄰地購買價(jià)格。B地的鄰地購買價(jià)格即為A地所有者購買B地的價(jià)格，其數(shù)額應(yīng)為B地的空地價(jià)格加上B地的增值分配額，其結(jié)果如下：
總額＝49912500+22072050＝71984550（元）
單價(jià)＝71984550÷5500＝13088（元）
