2012年房估師考試案例分析精講75
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
六、估價(jià)目的
為委托人確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)
格。
七、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
二○○四年七月十五日
八、價(jià)格定義
根據(jù)××市現(xiàn)行拆遷政策、法規(guī)，房地產(chǎn)評估有有關(guān)技術(shù)規(guī)范、
規(guī)則，以及本項(xiàng)目的具體要求，估價(jià)對象作為非住宅的房屋拆遷補(bǔ)
償價(jià)格包括兩部分，即房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地上物補(bǔ)償價(jià)。
計(jì)算公式為：
拆遷補(bǔ)償價(jià)=區(qū)位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)
區(qū)位價(jià)格：依照××市非住宅區(qū)位類別圖及文字說明確定估價(jià)
對象所在地為七類地區(qū)，估價(jià)人員根據(jù)被拆遷房屋的具體區(qū)位狀況，
在該類別區(qū)位價(jià)格范圍內(nèi)，確定估價(jià)對象單位建筑面積的區(qū)位價(jià)格
系數(shù)；
K1：為容積率調(diào)整系數(shù)，根據(jù)被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率確定；
K2：為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，根據(jù)被拆遷房屋的實(shí)際情況和××市有關(guān)規(guī)定確定；
K3：為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，按照××市有關(guān)規(guī)定，當(dāng)規(guī)劃用途
為市政府確定的市政公益事業(yè)或重點(diǎn)工程時(shí)取0.7，其他情況取
1.0.
地上物補(bǔ)償價(jià)：按××市有關(guān)規(guī)定采取成本法，用房屋重置成
本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。本次評估為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置成新
價(jià)，是以估價(jià)對象時(shí)點(diǎn)即2004年7月15日的建筑材料和建筑技
術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象具有同等功能效
用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。
九、估價(jià)依據(jù)
⑴ 全國人大常委會(huì)、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部及××市
人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件：
�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》「中華人民共和國主
席令第29號」；
�！吨腥A人民共和國土地管理法》；
�！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》「國務(wù)院第305號令」；
�！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》「GB/T50291-1999」；
。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》「建住房（2003）234號」；
�！�××市城市房屋拆遷管理辦法》「××市人民政府令第87
號」；
。《××市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）》「×國土房管拆字
（2001）1234號」；
�！�××市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》「×國土房管拆
（2002）646號」；
�！�××市重置成新價(jià)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》「×國土房管拆（2003）
808號」；
�！�××市房屋估價(jià)辦法》「×房地評字（1996）573號」。
⑵ 委托人及產(chǎn)權(quán)人提供的有關(guān)資料：
。《關(guān)于建設(shè)拆遷評估作價(jià)的通知》（參見附件二）；
。××舊城改造項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)（參見附件五）；
。《估價(jià)對象清單》（參見附件三）；
。估價(jià)對象的《房屋所有權(quán)證》（參見附件四）；
。委托人及產(chǎn)權(quán)人提供的其他資料。
⑶ 估價(jià)機(jī)構(gòu)所掌握的有關(guān)資料，以及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)
查所獲取的資料。
十、估價(jià)原則
在本次拆遷評估中遵循了合法原則、替代原則、公平原則和估
價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，達(dá)到獨(dú)立、客觀、公正。
