2012年房估師考試案例分析精講82
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
2-8」 分析
㈠ 報告對估價對象概況描述不全面，沒有詳細說明地塊的現(xiàn)
狀，例如地上建筑物、構(gòu)筑物、配套設(shè)施等。
㈡ 報告在估價方法選用時說明：“由于估價對象是在舊市區(qū)
內(nèi)的土地，未能收集到適當?shù)氖找鎸嵗�，所以，�?yīng)以買賣實例，即
市場比較所求得的比準價格為標準來決定估價額。“不正確。根據(jù)
規(guī)范第⒌⒈4條“有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比
較法為主要方法“，和第⒌⒈6條”具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的
房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法“，估
價對象并不符合規(guī)范第⒌⒈5條“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收
益法作為其中的一種估價方法“，空地不能產(chǎn)生長期穩(wěn)定的收益。
因此估價對象土地價格評估應(yīng)選用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法。
㈢ 報告計算增值分配率時，最終增值分配率直接采用了各種
影響因素增值率的平均值。應(yīng)根據(jù)各種影響因素的重要程度，以加
權(quán)處理方式計算最終增值分配率。
A：14850/（14850+9075）×100%=62%
第九節(jié) 房地產(chǎn)糾紛估價
房地產(chǎn)糾紛估價是指對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、
交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等
進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、
仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)糾紛估價可分為兩大類，一類是針對房地產(chǎn)的價值、交
易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾
紛可稱之為房地產(chǎn)價格（價值）類糾紛；另一類是針對估價結(jié)果本身
的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結(jié)果糾紛。前一類糾紛的估價通常
由法院、仲裁機構(gòu)聘請房地產(chǎn)估價機構(gòu)完成，后一類糾紛的估價則
由專門的估價仲裁部門或組織（如估價專家委員會）出面對估價結(jié)果
做出鑒定和裁決。
