2012年房估師考試案例分析精講79
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
三、房地產(chǎn)合并估價方法要點(diǎn)
㈠ 房地產(chǎn)合并前后價格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確
房地產(chǎn)合并前后價格的計(jì)算，一定要注意合并前后各項(xiàng)因素的
變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平的差異，并嚴(yán)格按《規(guī)范》要求選取合適
的估價方法計(jì)算合并前后的價格。
㈡ 增值額的分配要準(zhǔn)確、合理
相鄰?fù)恋睾喜⒑�，往往會使效用增大，價值升高，從而產(chǎn)生額
外的增值。因此，鄰地合并經(jīng)營能使雙方獲得額外的收益；而一方
購買另一方的土地，賣方的要價一般會高于土地本身正常的市場價
格。無論是鄰地雙方合并經(jīng)營還是一方購買另一方的土地，都需要
我們對土地價格進(jìn)行評估，以便確定各自的出資額及賣方的合理要
價。而解決這個問題的關(guān)鍵，則是合理地將增值額進(jìn)行分配。將增
值額進(jìn)行分配，大致有以下三種方法可供選擇：
各自所占增值額的分配比例分別為a1/（al+a2）×100%和
a2/（al+a2）×100%，a1、a2為合并前地塊各自的單價。
⑵ 以合并前地塊各自的面積為基礎(chǔ)進(jìn)行分配
各自所占增值額分配比例分別為S1/（S1+S2）×100%和
S2/（S1+S2）×100%，S1、S2為合并前地塊各自的面積。
⑶ 以合并前地塊各自的總價為基礎(chǔ)進(jìn)行分配
對三種方法計(jì)算的結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值
即可綜合得出最終的增值分配率，計(jì)算出鄰地合并產(chǎn)生的增值額。
以上三種計(jì)算方法中，第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占有較大權(quán)重比例。
⑴ 以合并前地塊各自的單價為基礎(chǔ)進(jìn)行分配
各自所占增值額分配比例分別為A1/（A1+A2）×100%和
A2/（A1+A2）×100%，A1、A2為合并前地塊各自的總價。
因?yàn)閷υ鲋殿~進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價中的貢獻(xiàn)原則，即應(yīng)
當(dāng)根據(jù)地塊對增值額的貢獻(xiàn)程度來決定各自應(yīng)得的分配額。而土地
合并后增值的原因，主要是影響房地產(chǎn)價格因素中的個別因素如面
積、形狀或是臨街狀況等（因?yàn)槭青彽�，所以影響價格的其他因素都
相同）得到了改善。就合并前的地塊而言，個別因素較好的地塊對增
值額的貢獻(xiàn)自然要較大。而個別因素較好的地塊其單價也一定會較
高。也就是說，單價是反映出地塊對增值額貢獻(xiàn)程度的主要因素，
按單價計(jì)算出的增值分配率也應(yīng)占有較大權(quán)重比例。
