2012年房估師考試案例分析精講78
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-02-21
第八節(jié) 房地產分割、合并估價
一、房地產分割、合并估價的特點
房地產分割、合并估價，除需遵循一般房地產估價的原則與方
法外，還要從影響房地產合并或分割前后最高最佳使用或最有效使
用、規(guī)模經濟等的角度，分析估價對象在分割或合并前后的可能變
化。例如，位于城市商業(yè)區(qū)的兩塊面積分別為400㎡和1600㎡的
相鄰土地，合并后不僅能使基地形狀規(guī)整，而且還可使開發(fā)商能夠
面向中型客戶、開發(fā)建設每層建筑面積為1200～1500㎡的寫字
樓，大大提高了兩塊土地的開發(fā)價值。此時如果不考慮合并的影響
而單獨評估兩塊地的價值，則兩塊地的價值之和很可能大大低于合
并后的土地價值。對于合并或分割后導致的房地產增值或價值損失，
需要在分割后或合并前的兩個個體之間合理分配，分配的比例不僅
要看每一部分所占的面積比例，還要看每一部分對房地產增值或減
值的影響程度。
房地產分割估價實際上就是房地產合并估價的逆向操作，本節(jié)
重點以房地產合并估價為例來說明房地產分割、合并估價的操作方
法及要點。
二、房地產合并相關法律規(guī)定
房地產合并的必然結果就是相鄰的兩宗房地產中的一宗轉讓給
另一宗的所有者，也就是說房地產合并是一種房地產轉讓行為，在
關于房地產轉讓的法律規(guī)定中，以下幾點要特別注意，其可能直接
影響房地產合并：
⑴ 房地產是否符合法定的轉讓條件。國家和地方房地產管理
法規(guī)對各類房地產轉讓條件進行了明確的規(guī)定，如果待合并的房地
產不符合規(guī)定，可能會導致房地產合并預期價值無法實現(xiàn)，或由于
要支付額外費用使待合并房地產達到可轉讓條件而使得合并預期價
值減損，這在估價過程中必須考慮和說明。
⑵ 待合并房地產的土地使用權取得方式�！冻鞘蟹康禺a管理
法》第三十九條對土地使用權為劃撥性質的房地產轉讓做出明確規(guī)
定，要求補繳土地出讓金或上繳土地使用權收益，這也會影響到房
地產合并價值。
⑶ 待合并房地產的土地用途。房地產合并預期價值的實現(xiàn)有
賴于合并后的房地產實現(xiàn)最高最佳使用，但有可能待合并房地產的
土地用途與房地產合并后的最高最佳使用用途并不一致，《城市房
地產管理法》第四十三條規(guī)定這種情況下必須進行用途變更，這一
因素對房地產合并價值的影響也要考慮。
⑷ 待合并房地產的土地使用權剩余年限。《城市房地產管理
法》第四十二條規(guī)定，出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓，其
土地使用權剩余年限為合同約定總年限減已使用年限，要注意其對
房地產合并價值的影響。
