2012年房估師考試案例分析精講80
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
案例2-8」
㈠ 房地產(chǎn)實物狀況因素分析
估價對象土地有兩宗，地塊A面積1500㎡，北側臨接寬度約
15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規(guī)
整形的普通臨街地。地塊B面積5500㎡，東側臨街寬度約80m，
深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。這兩宗土地均
地勢平坦，且與道路等高，日照、通風、干濕條件屬普通程度，電
氣、煤氣、上下水道等基礎設施完備。城市規(guī)劃上屬商業(yè)區(qū)，容積
率600%.
就當?shù)氐臉藴适褂眉艾F(xiàn)在與將來的動向、城市規(guī)劃上的管制等
方面來看，地塊A與地塊B的最有效使用，應該是合并興建辦公大
樓�，F(xiàn)評估地塊A、B的鄰地購買價格。
㈢ 市場背景分析：（略）
㈣ 最高最佳使用分析：（略）
㈤ 估價方法選用
由于估價對象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當?shù)氖找鎸?/p>
例，所以，應以買賣實例，即市場比較所求得的比準價格為標準來
決定估價額。
㈥ 估價測算過程
⑴ 評估A、B、C的空地價格
A、B兩宗土地以市場比較法估價，C地以假設開發(fā)法估價（過
程從略），結果如下：
① A地的空地價格（a），單價為14850元/㎡；總價為
22275000元。
③ C地的空地價格（c），（A、B合并后為C），單價為15675
元/㎡；總價為109725000元。
⑵ 計算合并使用分配率
① 計算增值總額：
增值總額=c-（a+b）=37537500（元）
⒈ 計算面積因素對增值的影響
