2012年房估師考試案例分析精講72
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
㈣ 拆遷估價的工作方式
⑴ 拆遷估價前的準備工作
拆遷評估是城市房屋拆遷工作的中心環(huán)節(jié)之一，評估是否公正、
評估結(jié)果是否準確直接影響拆遷當事人的合法權(quán)益，進而影響拆遷
工作進程，甚至影響社會安定團結(jié)。由于拆遷補償評估政策性強、
涉及面廣、影響大，因而對估價人員的政策水平、綜合評估及處理
復(fù)雜評估事務(wù)的能力要求較高。估價人員在從事拆遷評估時，必須
熟悉掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，準
確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出易于被委托人
及其它相關(guān)利益主體所接受的評估結(jié)果。在評估工作過程中，評估
人員作為最早直接接觸被拆遷人的機構(gòu)，協(xié)調(diào)好地方及被拆遷人的
關(guān)系是后續(xù)拆遷及開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)；營造安定、和平、順利的
局面是評估人員義不容辭的責任。
拆遷評估涉及千家萬戶居民的切身利益，也是他們生活模式出
現(xiàn)重要變化的開始，因此要充分理解被拆遷者的心理狀態(tài)，嚴格把
握政策和評估技術(shù)標準，以熱情、誠懇、細致、周密的工作作風，
保持原有安定、平穩(wěn)的局面。評估過程中要針對不同的客戶有針對
性地采取不同的措施、策略，才能保證工作的順利進行。熱情服務(wù)、
嚴禁與被拆遷人發(fā)生沖突、解釋工作有理有據(jù)、維護拆遷人與被拆
遷人的合法利益。
拆遷估價前要制定嚴密的計劃，并進行估價師的培訓，在入戶
前要制作完善的調(diào)查表格，并對入戶的估價師進行政策、法規(guī)、知
識及工作方式的培訓。
⑵ 入戶調(diào)查
估價人員對被拆遷房屋進行入戶調(diào)查，對事先收集的有關(guān)被拆
遷房屋的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等資料進行實地核實，同
時親臨現(xiàn)場感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，詳細查
勘被拆遷房屋的房屋坐落、區(qū)位、門牌號等；被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人、
房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積等被拆遷房屋的權(quán)屬狀況；被拆
遷房屋的建筑形式、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修情況、設(shè)備情況、
使用狀況、建筑面積等的實物形態(tài)，做好實地查勘記錄，拍攝反映
被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。
根據(jù)不同的建筑形式制定相應(yīng)的調(diào)查表格，調(diào)查相應(yīng)的內(nèi)容。
① 被拆遷房屋為平房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)
備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：
。房屋位置：坐落、區(qū)位、門牌號、房屋棟號等房屋的坐落；
。房屋權(quán)屬：房屋的產(chǎn)權(quán)人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面
積等被拆遷房屋的權(quán)屬狀況；
。房屋建筑特點：朝向、間數(shù)、建成年代、屋面、屋架、墻身、
門窗、頂棚、地面等房屋的結(jié)構(gòu)情況；
。房屋裝修：門套、窗套、墻裙、燈槽、窗簾盒、掛鏡線、隔
斷、石材貼面等裝修情況；
。設(shè)備情況：衛(wèi)生間設(shè)備、廚房設(shè)備、暖氣、水池、滲井、上
下水管、化糞池等設(shè)備情況；
。附屬設(shè)施：門樓、院墻、院地、簡易棚、回水井、防盜門等
附屬物情況；
。樹木：樹木種類、直徑等樹木情況；
。其它需要記錄的項目。
② 被拆遷房屋為樓房，需要分別記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)
備等情況并拍攝照片，記錄的內(nèi)容包括：
。房屋位置：坐落、區(qū)位、門牌號等被拆遷房屋的具體位置，
并拍攝照片，以便區(qū)分不同的被拆遷人；
。房屋權(quán)屬：產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積等被拆遷
房屋的權(quán)屬狀況；
。房屋結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)形式，多層磚混結(jié)構(gòu)、框架、高層剪力墻、
鋼結(jié)構(gòu)、多層膜板房等結(jié)構(gòu)形式；
。建筑特點：房屋層高、建成年代等綜合資料；
。建筑材料：粘土磚、空心磚、砌塊、外掛板等墻體類型；
。附屬設(shè)備：暖氣、中央空調(diào)、煤氣、抗震加固等設(shè)備、裝修
等情況；
。其他需要記錄的項目。
