2012年房估師考試案例分析精講44
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
⑥ 桑拿理療部：可同時(shí)容納40人，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按350元/人。日
計(jì)，空置率取40%，1年按360個(gè)營業(yè)日計(jì)。
40×350×360×（1-40%）×10-4=302.40（萬元/年）
年收入合計(jì)：500.49萬元/年
⑵ 年費(fèi)用的測算
① 年維修費(fèi)：估價(jià)對象年維修費(fèi)取折舊費(fèi)的80%.
估價(jià)對象俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為4200㎡，
建造單價(jià)取900元/㎡，耐用年限為60年，殘值率為0%；網(wǎng)球室
為1層全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600㎡，建造單價(jià)為800元/㎡，
耐用年限為60年，殘值率為0%.
（900×4200+800×4600）×（1-0%）/60×80%×10-4
=9.95（萬元/年）
② 年管理費(fèi)：取年收入的4%.
500.49×4%=20.02（萬元/年）
③ 年保險(xiǎn)費(fèi)：取房屋造價(jià)的2‰。
（900×4200+800×4600）×2‰×10-4=1.49（萬元/年）
④ 房產(chǎn)稅：依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，
房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2%計(jì)，房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定
比例（一般為30%）后的余額。
（900×4200+800×4600）×（1-30%）×1.2%×10-4
=6.27（萬元/年）
⑤ 營業(yè)稅及附加：按年收入的5.65%計(jì)。
500.49×5.65%=28.28（萬元/年）
⑥ 經(jīng)營費(fèi)用：網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、
桑那理療部的經(jīng)營費(fèi)用（含裝修及設(shè)備設(shè)施更新改造費(fèi)用）分別為響
應(yīng)年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%.
65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+
16.20×50%+302.40×50=249.62（萬元/年）
則，年費(fèi)用合計(jì)為：
9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62（萬元/年）
⑶ 資本化率的確定
采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值
安全利率：取目前國家一年期存款利率為2.25%；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值
（0~9%）：取6%
則，資本化率為2.25%+6%=8.25%
⑷ 尚可使用年限的確定
委托人擁有估價(jià)對象房地產(chǎn)30年（1999年2月1日至2029
年1月31日）的使用權(quán)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用1.5年，故尚可使用年
限為28.5年。
⑸ 估價(jià)對象房地產(chǎn)租賃權(quán)收益價(jià)格為
