2012年房估師考試案例分析精講43
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
估價技術(shù)報告
一、實物狀況分析（略）
二、區(qū)位狀況分析（略）
三、市場背景分析（略）
四、最高最佳使用分析
估價對象所處區(qū)域為商業(yè)繁華地段，是較為理想的商業(yè)綜合用
地。估價對象用途為商業(yè)綜合，符合區(qū)域功能規(guī)劃，確定現(xiàn)用途為
估價對象的最高最佳用途。
五、估價方法的選用
估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地勘察和調(diào)查，根
據(jù)估價對象的特點及評估目的，確定運用收益法、成本法作為本次
估價的基本方法，其技術(shù)路線如下：
⑴ 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選
用收益法作為其中的一種估價方法“，由于估價對象系經(jīng)營用房，
具有收益，因此可用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將其未來各年的純收益折算
到估價時點上，計算待估房地產(chǎn)租賃權(quán)的收益價格。
⑵ 根據(jù)成本法估價的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各
項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)交納的稅金來求待
估房地產(chǎn)（完全產(chǎn)權(quán)）的積算價格，再根據(jù)年限修正法計算待估房地
產(chǎn)租賃權(quán)的積算價格。
對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象
房地產(chǎn)租賃權(quán)的總價格和單位價格。
六、估價測算過程
㈠ 收益法分析測算過程
⑴ 年收入的確定
① 網(wǎng)球室：共有網(wǎng)球場8個，全天24小時營業(yè)，白天12
小時收費標(biāo)準(zhǔn)為48元/小時。個，晚上12小時收費標(biāo)準(zhǔn)為78元/
小時。個，1年按360個營業(yè)日計，空置率取85%.
（48+78）×12×8×360×（1-85）×10-4=65.32（萬元/年）
② KTV包房：共設(shè)有5間大包、3間中包、4間小包，取費
標(biāo)準(zhǔn)分別為480元/間。晚、380元/間。晚、280元/間。晚，1年
按360個營業(yè)日計，空置率取70%.
（480×5+380×3+280×4）×360×（1-70%）×10-4
=50.33（萬元/年）
③ 餐飲部：可同時容納50人進餐，消費標(biāo)準(zhǔn)為30元/人。餐，
1個營業(yè)日按中、晚兩餐計，1年按360個營業(yè)日計，空置率取60%.
30×50×2×360×（1-60%）×10-4=43.20（萬元/年）
④ 休閑清吧：可同時容納80人，消費標(biāo)準(zhǔn)按20元/人。日
計，空置率取60%，1年按360個營業(yè)日計。
20×80×360×（1-60%）×10-4=23.04（萬元/年）
⑤ 舞廳：可同時容納30人，消費標(biāo)準(zhǔn)按30元/人。日計，
空置率取50%，1年按360個營業(yè)日計。
30×30×360×（1-50%）×10-4=16.20（萬元/年）
