2012年房估師考試案例分析精講45
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
㈡ 成本法測(cè)算過(guò)程
⑴ 采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格
① 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象基本情況（見(jiàn)表2-16）。
表2-16
比較項(xiàng)目
A
B
C
估價(jià)對(duì)象
房屋坐落
香港路
萬(wàn)松園路
臺(tái)北路
崇仁路225號(hào)
地段等級(jí)
五級(jí)
五級(jí)
五級(jí)
五級(jí)
土地取得方式
出讓
出讓
出讓
出讓
用途
綜合
綜合
綜合
綜合
土地生熟程度
熟地
熟地
熟地
熟地
交易情況
正常
正常
正常
交易時(shí)間
近期
近期
近期
地價(jià)（元/㎡）
1480
1500
1650
28.5500249.62112006.70（）
8.25%（18.25）
……
×。=……+……
萬(wàn)元
② 修正系數(shù)（見(jiàn)表2-17）。
表2-17
修正系數(shù)
可比實(shí)例
比較項(xiàng)目
A
B
C
交易情況修正
100/100
100/100
100/100
交易時(shí)間修正
100/100
100/100
100/100
區(qū)位狀況修正
100/95
100/95
100/105
實(shí)物狀況修正
100/95
100/100
100/100
注：①交易情況修正：可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易，交易情況無(wú)需修正，則可比實(shí)
例A、B、C交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；
②交易時(shí)間修正：近期土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)無(wú)大變化，則可比實(shí)例A、B、C交易時(shí)
間修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；
③區(qū)位狀況修正：可比實(shí)例A在交通便捷度方面略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例B在環(huán)
境、衛(wèi)生方面略差于估價(jià)對(duì)象，而可比實(shí)例C在環(huán)境、衛(wèi)生方面優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，
則可比實(shí)例A、B、C、區(qū)位狀況修正系數(shù)分別為100/95、100/95、100/105
④實(shí)物狀況修正：可比實(shí)例A在土地生熟程度、土地使用權(quán)剩余年限方面稍劣于估
價(jià)對(duì)象，而可比實(shí)例B、C在臨街狀況、土地生熟程度、土地使用權(quán)剩余年限等實(shí)
物狀況方面與估價(jià)對(duì)象相仿，則可比實(shí)例A、B、C實(shí)物狀況修正系數(shù)分別為
100/95、100/100、100/100.
③ 根據(jù)修正系數(shù)測(cè)算估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)比準(zhǔn)價(jià)格
修正單價(jià)A=
1480×100/100×100/100×100/95×100/95=1640（元/㎡）
修正單價(jià)B=
1500×100/100×100/100×100/95×100/100=1579（元/㎡）
修正單價(jià)C=
1650×100/100×100/100×100/105×100/100=1571（元/㎡）
取平均值，得
比準(zhǔn)單價(jià)=（1640+1579+1571）/3=1579）元/㎡）
估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)比準(zhǔn)價(jià)格為：1597×6000×10-4
=958.20（萬(wàn)元）
