2012年房估師考試案例分析精講49
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估
一、房地產(chǎn)抵押價值評估的實質(zhì)
根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)，估價機構的房地產(chǎn)抵押價值評估實質(zhì)上是
評估抵押房地產(chǎn)（物）在設定抵押權時某估價時點的公開市場價值作
為抵押貸款活動的價值參考。它的服務對象是金融（銀行）業(yè)，是抵
貸雙方。
房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式
向抵押權人提供債務履行擔保的行為；債務人不履行債務時，抵押
權人有權依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，
貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機構將資
金發(fā)放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續(xù)費獲取收益，
一般抵押人得到貸款達到為抵押房地產(chǎn)土地收購、開發(fā)、建設、購
買、大修理、經(jīng)營、收益等目的。
作為抵押物的房地產(chǎn)有其設定抵押權時的市場價值、貸款價值；
銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值（現(xiàn)值或貸款價值）乘安全
系數(shù)（或抵押率）得出的；還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時的變
現(xiàn)價值等。
一些發(fā)達國家商業(yè)銀行要求對抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時評估市場
價值和貸款，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評估準則”。這里
指的貸款價值是采取保守和謹慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀價值，
評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補充，
但貸款價值評估所采用的參數(shù)與市場價值評估不相同，準則提出了
對評估參數(shù)運用的建議。
《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6.4.2規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應
采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產(chǎn)的正常
市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強
制處分等因素對抵押價值的影響。“這里定義的”抵押價值“等同
于公開市場價值（格）。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔
保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀
監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》（2004.9）等均提到“抵
押房地產(chǎn)的價值“或”抵押物價值“，但未對房地產(chǎn)抵押估價評估
是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨立
的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機構“評估確定。國內(nèi)銀行內(nèi)部
制定的貸款評審規(guī)定中，采用抵押擔保時，在銀行貸款承諾后，簽
訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認可的獨立評估機構對
抵押物價值（或現(xiàn)值）重新進行估價。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對不同
抵押物類型設定的對抵押物價值（或現(xiàn)值）的不同抵押率，確定貨款
本息及相關費用，最終確定貨款額。
因此，按照國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)定，估價機構的房地產(chǎn)抵押價值評估一
般提供的是抵押物（房地產(chǎn)）在估價時點時的公開市場價格。該“抵
押價值“等同于前述”市場價值“，而不是”貸款價值“。”貸款
價值“評估在國內(nèi)尚屬論爭研究階段，尚未形成科學可行的評估方
法。
