2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記43
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-01-04 15:44:37
1.競爭分析的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：
競爭對手及潛在競爭對手的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查；對競爭對手的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析；
對競爭對手商品房價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究；對競爭對手廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究；對競爭對手銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析；對未來競爭情況的分析與估計(jì)等；
整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本企業(yè)和競爭對手的市場占有率；競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效及其發(fā)展動(dòng)向。
但在實(shí)際操作中卻因房地產(chǎn)市場信息披露制度的不健全、房地產(chǎn)市場化的程度不高、政府干預(yù)過多以及對房地產(chǎn)市場的特性認(rèn)識(shí)不足等原因，出現(xiàn)了不少不該出現(xiàn)的失誤，如供應(yīng)量、空置率、價(jià)格等方面常見的失誤。
2.競爭分析的方法
房地產(chǎn)區(qū)域性強(qiáng)，市場競爭不完全，所以競爭情況分析要根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的特性來分析競爭情況。在競爭分析實(shí)務(wù)操作中很有效的分析方法是樓盤營銷實(shí)證分析比較法。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，通常都要將此前已經(jīng)開發(fā)過的同類樓盤拿來參考、比較、分析。要做到這一點(diǎn)，就必須在同類樓盤中，找出比較具有代表性的樓盤，考察它們的銷售情況。
我們應(yīng)該從以下方式去選擇有代表性的樓盤：
①尋找環(huán)境特性類似的項(xiàng)目；
②尋找投資方式類似的同類項(xiàng)目；
③尋找同區(qū)域條件相類似的項(xiàng)目；
④尋找目標(biāo)客戶比較類似的項(xiàng)目。
