2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記44
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-01-04 15:47:34
幾種主要用途房地產(chǎn)市場的需求預(yù)測
1.住宅開發(fā)的需求預(yù)測與競爭分析
（1）住宅需求市場區(qū)的建立：在特定的市場供應(yīng)圈里，對出租的住宅區(qū)的總體需求，
決定于兩方面的關(guān)系：
①購房者的區(qū)位偏好、購買能力；
②開發(fā)商提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量。
（2）住宅開發(fā)的競爭情況調(diào)查：為了制定合理的符合市場情況的租金，必須對競爭性的房產(chǎn)的出租率和空置率進(jìn)行調(diào)查。只有當(dāng)調(diào)查對象與我們要研究的房產(chǎn)具有真正的可比性時，搜集到的資料才有意義。
2.商鋪開發(fā)的需求預(yù)測與競爭分析
商鋪開發(fā)的利潤高低主要取決于商鋪開發(fā)后給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的租金收入多少。而某一商鋪能否產(chǎn)生租金和能產(chǎn)生多少租金，主要取決于其所在的區(qū)位是否適合于它所從事的商業(yè)活動。
商鋪的租金通常由一個固定租金加上銷售額的一個百分比來確定。租戶的銷售額越大，業(yè)主得到的租金就越高。因此，估計一個商鋪的產(chǎn)生租金的能力，實(shí)際上就是預(yù)測它的零售銷售能力。
影響商鋪的區(qū)位因素包括商業(yè)區(qū)內(nèi)競爭性企業(yè)的數(shù)量和區(qū)位，以及交易范圍內(nèi)居民的購買力和消費(fèi)類型。非區(qū)位因素（在不針對某個特定租戶的情況下，這一點(diǎn)常常難以分析）則包括管理和營銷能力、價格及商業(yè)信譽(yù)。
對商鋪來說，在什么地方開店，是很重要的問題，商鋪必須做到能招來客戶，為此，在選擇開店地點(diǎn)時，掌握好商圈及購買圈相關(guān)信息是很重要的。
（1）商圈的設(shè)定：商圈是指一商店街的客戶吸引力的所及范圍或地域。
確定和分析商圈的方法有：
①利用政府商業(yè)主管部門通過調(diào)查而存有的現(xiàn)成資料的方法；
②獨(dú)立的調(diào)查方法；
③商圈的層次區(qū)分：一位日本專家提出的區(qū)分商圈的一個基準(zhǔn)：
第一層次商圈：可望吸引該地域30%以上的消費(fèi)需要的地域。
第二層次商圈：可望吸引該地域10%以上的消費(fèi)需要的地域。
第三層次商圈：可望吸引該地域5%以上的消費(fèi)需要的地城。不過，以上的基準(zhǔn)無論如何也只是一種參考基準(zhǔn)，而非絕對的基準(zhǔn)。
