2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實務(wù)講義筆記33
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-01-04 15:22:12
房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容
房地產(chǎn)市場調(diào)研的主要內(nèi)容包括：
1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研
（1）政治法律環(huán)境調(diào)研：政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢，國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)及其變化等，
包括：
①各級政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級及地價政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等；
②各級政府有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等；
③國家有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競爭法等；
④政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等；
⑤政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動等。
（2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研：主要是了解財政、金融、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r和趨勢等因素，這些因素影響的是市場大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、物價水平、物價指數(shù)，對房地產(chǎn)市場需求也會產(chǎn)生根本性的影響。
（3）社會文化環(huán)境調(diào)研：主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費觀念、消費心理乃至對生活的態(tài)度、對人生的價值取向等。
（4）社區(qū)環(huán)境調(diào)研：內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。
2.房地產(chǎn)市場需求調(diào)研
房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括：
①房地產(chǎn)消費者調(diào)研：房地產(chǎn)消費市場容量調(diào)研主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費者的數(shù)量及其構(gòu)成；
②房地產(chǎn)消費動機調(diào)研：房地產(chǎn)消費動機就是為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念；
③房地產(chǎn)消費行為調(diào)研：房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費者在實際房地產(chǎn)消費過程中的具體表現(xiàn)。
3.房地產(chǎn)市場供給調(diào)研
房地產(chǎn)市場的供給是指在某一時期內(nèi)為房地產(chǎn)市場提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。它主要調(diào)研以下幾個方面：
（1）行情調(diào)研：即整個地區(qū)市場，房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢、市場占有率；
房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期；
房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場空隙；有關(guān)同類房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本、價格、利潤的比較；
整個房地產(chǎn)產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略；新產(chǎn)品定價及價格變動幅度等。
（2）市場反響調(diào)研：
①現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度；
②新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。
（3）建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況調(diào)研。
4.房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研
（1）房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研：市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。
（2）房地產(chǎn)價格調(diào)研：房地產(chǎn)價格的高低對房地產(chǎn)企業(yè)的市場銷售和盈利有著直接的影響，積極開展企業(yè)房地產(chǎn)價格的調(diào)研，對企業(yè)進行正確的市場產(chǎn)品定價具有重要的作用。
（3）房地產(chǎn)促銷調(diào)研：廣告是促進房地產(chǎn)商品市場銷售的一種重要手段，廣告促銷的效果是房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個問題。促銷調(diào)研的主要內(nèi)容包括：
①房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式，廣告媒介的比較、選擇；
②房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定；
③房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)研；
④房地產(chǎn)商品廣告計劃和預(yù)算的擬定；
⑤房地產(chǎn)廣告代理公司的選擇；
⑥人員促銷的配備狀況；
⑦各種營業(yè)推戶活動的租售績效。
（4）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)研：一個營銷渠道執(zhí)行的功能是把商品從生產(chǎn)者那里轉(zhuǎn)移到消費者手里。
