2012年房估師考試案例分析練習(xí)題63
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
九，估價(jià)方法
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，對(duì)超市和在建寫字樓分別估價(jià)。因商業(yè)房地產(chǎn)的交易實(shí)例較多，對(duì)超市采用比較法進(jìn)行估價(jià)，對(duì)在建寫字樓采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值因市場的寫字樓出租經(jīng)營比較多，采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來的正常開發(fā)成本，稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此評(píng)估出在建寫字樓的價(jià)值。
十，估價(jià)結(jié)果
經(jīng)過科學(xué)，客觀，嚴(yán)密的估價(jià)計(jì)算，本報(bào)告確認(rèn)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值為17096萬元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整），其中超市的總價(jià)值為7355萬元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾伍萬元整），單價(jià)為每平方米建筑面積9430元，在建寫字樓的總價(jià)值9741萬元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整）。
十一，估價(jià)人員（略）
十二，估價(jià)作業(yè)日期
2001年6月30日至2001年7月5日。
十三，估價(jià)報(bào)告的有效期（略）
××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對(duì)象狀況分析
置業(yè)公司兼并集團(tuán)內(nèi)工廠所得的房地產(chǎn)總地面積12000平方米，其中建筑物為主廠房一棟，建于1980年，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共4層，層高3.8米，建筑面積7800平方米。其余建筑物為倉庫、職工宿舍、零售批發(fā)商店、門衛(wèi)各一棟，均為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積分別為4200，3800，430，120平方米。××置業(yè)公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，經(jīng)上級(jí)集團(tuán)公司批準(zhǔn)，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行用途改造，將主體廠房改造為超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用騰出的場地建造一幢建筑面積18000平方米的寫字樓（實(shí)物情況略），擬對(duì)外出租經(jīng)營。目前寫字樓主體完工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)外裝修，預(yù)計(jì)一年后投入使用。
估價(jià)對(duì)象位于該市商業(yè)中心邊緣，客流量大，道路通達(dá)狀況好，公交線路多，市政設(shè)施齊全，適用于商業(yè)和寫字樓經(jīng)營，置業(yè)公司進(jìn)行用途改造后，商業(yè)價(jià)值可獲得大幅度提高。
二、市場背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估價(jià)方法選用
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和該市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象采用不同的估價(jià)方法。對(duì)超市部分采用比較法進(jìn)行估價(jià)；，對(duì)寫字樓部分采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值采用收益法估價(jià)，然后測(cè)算未來的正常開發(fā)成本，稅費(fèi)和利潤等，予以扣除，以此評(píng)估出在建寫字樓的價(jià)值。
