2012年房估師考試案例分析練習(xí)題55
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處。（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)?ldquo;答題紙”上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面的空格處不計(jì)分。）
封面及目錄（略）
致委托方函（略）
估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）
××商業(yè)城部分商鋪估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方：××有限公司（法定代表、住所略）
二、估價(jià)方： ××房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（法定代表、住所略）
三、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為××商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001――3009號(hào)商鋪，總建筑面積為547.15平方米。
××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。
××商業(yè)城為理綜合性百貨商場(chǎng)。其中一層經(jīng)營(yíng)化妝品及女裝，二層、三層經(jīng)營(yíng)男女裝，四層經(jīng)營(yíng)家用電器及床上用品，五層為兒童樂(lè)園，六層為辦公及娛樂(lè)場(chǎng)所。
根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹，三層鋪位（3001――3009號(hào)）經(jīng)營(yíng)男女裝，業(yè)主分別與“×”、“××”、“×××”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。
四、估價(jià)目的
為××有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
五、估價(jià)地點(diǎn)
2002年6月20日
六、定義價(jià)值（略）
七、估價(jià)依據(jù)（略）
八、估價(jià)原則（略）
九、估價(jià)方法
估價(jià)人員深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料，在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在××區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租案例較多，故采用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)，并將兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以綜合，確定最終價(jià)值。
市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。
收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。
十、估價(jià)結(jié)果
××有限公司委托評(píng)估的位于路商業(yè)城三層的3001――3009號(hào)商鋪，建筑面積合計(jì)為547.15平方米產(chǎn)，該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為398萬(wàn)港元，折合人民幣為426萬(wàn)元，（港幣：人民幣=1：1.07）。
十一、估價(jià)人員（略）
十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）
