2012年房估師考試案例分析練習(xí)題61
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
一、 問答題（共3題，每題10分）
（一）某估價公司于1999年8月1日對一宗地產(chǎn)進(jìn)行了估價，估價的目的是為了抵押貸款，按當(dāng)時正常市場價格評估的結(jié)果為1000萬元，銀行據(jù)此貸款給其業(yè)主800萬元。2001年10月1日，因業(yè)主無力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣。拍賣所得除了各項稅費(fèi)后為600萬元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金和利息，業(yè)主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該100萬損失，而估價公司認(rèn)為自己沒有責(zé)任。請問估價公司應(yīng)如何說明自己沒有責(zé)任和解釋其原因？
（二）某公司欲將其位于商業(yè)區(qū)的一棟自建4層廠房，轉(zhuǎn)讓給某集團(tuán)改建為百貨超市。根據(jù)該公司提供的房地產(chǎn)權(quán)證，該廠房為框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6000平方米，竣工日期為1980年5月�，F(xiàn)委托某估價公司評估其轉(zhuǎn)讓價格，請問該公司應(yīng)收集哪些資料？
（三）商業(yè)區(qū)某商場共6層，每層建筑面積3000平方米，土地使用年限為40年，從1996年5月18日計起。該商場一至四層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240元，且每年不變；五至六層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米210元，現(xiàn)空置。問現(xiàn)評估該商場帶租約出售的價格，應(yīng)優(yōu)先采用哪兩種估價方法，并寫出估價技術(shù)路線。
二、單項選擇題（共2大題，5小題，每小題10分。每小題的備選答案中只有一個最符合，請將這個答案對應(yīng)的字母填在各小題相應(yīng)的括號內(nèi)。）
（一）1994年6月甲、乙雙方?jīng)Q定合作開發(fā)某高層住宅樓，規(guī)劃批準(zhǔn)用地15000平方米，建筑面積50000平方米。合同決定甲方出地，乙方出建設(shè)資金，住宅樓建成后甲、乙雙方按建筑面積3：7比例分房。其中甲分得的部分為自用住宅，不需交納土地使用權(quán)出讓金；乙分得的部分定為商品住宅，并于1994年10月30日辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交清了1400萬元的土地使用權(quán)出讓金。1996年10月30日主體結(jié)構(gòu)建至四層時，由于乙方原因停工�，F(xiàn)法院判決拍賣乙方權(quán)益，甲方也同意同時拍賣其在該項目的權(quán)益。法院經(jīng)調(diào)查確認(rèn)，已完工程的建筑費(fèi)為3000萬元，至建成還需投入建筑費(fèi)6600萬元，自用住宅改為商品住宅還需交納土地使用權(quán)出讓金，每平方米建筑面積1000元，并在辦理過戶手續(xù)時直接向土地管理部門繳納，不包含在拍賣價款中。經(jīng)調(diào)查，該項目附近同類土地使用權(quán)出讓的最近拍賣熟地樓面地價為每平方米1500元。問：
1，該項目整體拍賣時競買人的最可能出價為（ �。�
A， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元
B， 已完工程的建筑費(fèi)3000萬元+已交的土地使用權(quán)出讓金1400萬元+需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元
C， 在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元
D，在建工程建筑物市場價值+土地市場價值7500萬元
2，該項目中甲方權(quán)益最可能的拍賣價值為（ ）
A，在建工程建筑物市場價值×30%+（土地市場價值7500萬元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）×30%
B，在建工程建筑物市場價值×30%+（土地市場價值7500萬元-其中的土地使用權(quán)出讓金部分）×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場價值
C，建工程建筑物市場價值×30%+（土地市場價值7500萬元-需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金1500萬元）×30%+甲方分得部分未建工程建筑物預(yù)期市場價值
D，以上三種判斷都不對
