2012年房估師考試案例分析練習(xí)題56
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析
××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。
二、區(qū)域因素分析（略）
三、市場(chǎng)背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估價(jià)方法選用（略）
六、估價(jià)測(cè)算過程
（一）運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)
由于同類物業(yè)的市場(chǎng)交易案例較多，選擇與估價(jià)對(duì)象狀況最為相似的三個(gè)可比實(shí)例作為參照，經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。具體的估價(jià)測(cè)算過程如下：
1， 交易情況修正
可比實(shí)例A、B、C均為正常價(jià)格，得估價(jià)對(duì)象情況一致，不進(jìn)行交易情況修正。
2，交易日期修正
有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門的資料表明，2002年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格略有下降，但下調(diào)幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個(gè)可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價(jià)格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易修正。
2， 個(gè)別因素修正
3， 以上選擇的三宗可比實(shí)例的個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象情況有所差異（詳述略），故進(jìn)行個(gè)別因素修正。
4， 區(qū)域因素修正
可比實(shí)例A與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例A；
可比實(shí)例B與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實(shí)例B；
可比實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例C；
