2012年房估師考試案例分析練習(xí)題64
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
五、估價測算過程
（一）超市的估價
選取的三宗類似的房地產(chǎn)交易資料如下（交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略）：
可比實例 Ａ Ｂ Ｃ
成交價格 人民幣9300元／平方米 人民幣6300元／平方米 1350美元／平方米
成交面積 6900平方米 2400平方米 8600平方米
成交日期 2001年5月30日 2001年6月23日 2000年12月28日
交易情況 拍賣 正常 正常
房地產(chǎn)狀況 0% -25% +10%
注：表內(nèi)面積均為建筑面積
根據(jù)可比實例，搜集的其它相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動 率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢。2000年12月25日美元與人民幣的匯價為1：8.3，2001年6月30日為1：8.27.
1，比準(zhǔn)價格A
=9300×100/100×（1+0.5%）×100/100
=9347（人民幣元/平方米）
2，比準(zhǔn)價格B
=6300×100/100×（1+50.%） ×100/（100-25）
=8484（人民幣元/平方米）
3，比準(zhǔn)價格C
=1350×8.27×100/100（1+0.5%） ×100/100
=10458（人民幣元/平方米）
式中可比實例C因地域較好，根據(jù)以往經(jīng)驗增加10個分值。
4，估價結(jié)果：根據(jù)上述可比實例的修正，采用簡單算術(shù)平均，得出估價對象的單價
=（9347+8484+10458）/3=9430（元/平方米）
總價=9430×7800=7355（萬元）
（二）在建寫字樓的估價
1，首先測算該寫字樓開發(fā)后的價值
根據(jù)設(shè)計，估價對象建成后可對外出租經(jīng)營的建筑面積為13500平方米。因尚未發(fā)生實際收益，估價人員調(diào)查收集了相鄰等規(guī)模同檔次寫字樓光輝大廈的經(jīng)營資料作為計算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%，運營費用占有效毛收入的55%.
年有效毛收入=13500×300天×1.2×8.27×（1-20%）=3215（萬元）
年運營費用=3215×55%=1768（萬元）
凈收益=有效毛收入-運營費用
收益年期取50年
資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%
根據(jù)該市寫字樓經(jīng)營近年來比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率、保持穩(wěn)定的趨勢考慮，代入下列公式計算：
V= =14183（萬元）
式中 V―――房地產(chǎn)價值
A―――年凈收益率
R―――資本化率
N―――收益年期
根據(jù)上述分析測算，估價對象可經(jīng)營使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價格為14183萬元人民幣。
