2012年房估師考試案例分析練習題36
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
四、估價目的（略）
五、估價時點（略）
六、價值定義（略）
七、估價依據(jù)
（一）本次估價所依據(jù)的有關法律、法規(guī)和政策文件
（1）《中華人民共和國擔保法》。
（2）《中華人民共和國土地管理法》。
（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
（4）《中華人民共和國拍賣法》。
（5）《中華人民共和國土地管理法實施條例》。
（6）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
（7）××市人民政府文件××府[2000]××綜號“××市人民政府關于調(diào)整土地綜合配套費收取標準的通知”。
（二）本次估價采用的技術規(guī)程
中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
（三）委托方提供的有關資料考試大（www.Examda.com）
（1）××××區(qū)人民法院估價委托書：[2002]×執(zhí)字第××號復印件。
（2）《××市土地房屋權證》：×地房證第××號復印件。
（3）《××市土地房屋他項權證》：×地房證第××號復印件。
（4）委托方提供的裝修資料。
（5）房屋租賃合同。
（6）××市國土資源與房產(chǎn)管理局協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)。
（四）估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料等
八、估價原則來源：考試大
本評估報告在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，具體依據(jù)如下原則：
（1）合法原則：遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
（2）最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
（3）替代原則：遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
（4）估價時點原則；遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格或價值。
九、估價方法
因估價對象規(guī)劃批準用途為工業(yè)廠房。與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法評估其市場價格；另估價對象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評估其價格，然后綜合兩種方法的評估結果來估價確定其最終價格。
十、估價結果
估價對象在估價時點2002年5月23日的價值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）（估價人員、估價作業(yè)日期和估價報告應用的有效期略）
