2012年房估師考試案例分析練習(xí)題37
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
估價技術(shù)報告
一、個別因素分析
（1）估價對象土地使用權(quán)類型原為劃撥，設(shè)定出讓土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估價時點，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。來源：考試大
（2）估價對象建成于1992年，為鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限為60年，至估價時點，該建筑物已使用10年（取整）。
（3）估價對象坐落于××區(qū)××路西北側(cè)××廠所屬綜合樓，估價對象緊臨××路，其西南距××桐路及××路不足，50m，估價對象門前即為公交站點，有多路公交車經(jīng)過，交通便捷度較高。
（4）估價對象所在區(qū)域工業(yè)企業(yè)較少。沿××路兩側(cè)分布較多商業(yè)小店面，商業(yè)繁華度已形成一定水平。
（5）估價對象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混結(jié)構(gòu)的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為175542.50㎡.該建筑東南側(cè)設(shè)有兩部客用電梯、西北側(cè)設(shè)有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調(diào)，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層高為，5m，第二至十二估價對象房屋規(guī)劃批準(zhǔn)用途為工業(yè)廠房。至估價時點，估價對象未按原規(guī)劃用途使用，已改作“××酒店”使用。
（6）估價對象，原批準(zhǔn)用途為工業(yè)廠房，由××廠于1992年建造。但該建筑物現(xiàn)已被出租并同時改變用途。據(jù)調(diào)查產(chǎn)權(quán)人改變土地及房屋用途未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，亦未補辦相關(guān)手續(xù)。
二、區(qū)域因素分析
（一）區(qū)位條件
估價對象位于××市××區(qū)××路西北側(cè)，土地級別為B—B1區(qū)，為××市老市區(qū)，根據(jù)××市總體規(guī)劃。該區(qū)域為商住綜合區(qū)，該區(qū)域特點是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路兩側(cè)多為店面，只有少量的零星的幾棟工業(yè)廠房，計劃也將逐漸遷至××島外。
（二）交通條件
估價對象所處區(qū)域道路路網(wǎng)密度較大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交車和小巴經(jīng)過，交通條件較好。
（三）環(huán)境條件
區(qū)域內(nèi)有中山公園、植物園等景觀公園，但估價對象附近私有住宅較多，且較陳舊，建筑密度大，綠化率低，環(huán)境條件一般。
（四）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度來源：www.examda.com
該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達“五通一平”（通上水、通下水、通電、通信、通路及場地平整），銀行、菜市場、郵局、學(xué)校等各項公共配套設(shè)施齊全，完全能夠滿足人們正常的生產(chǎn)及生活需要。
三、市場背景分析
根據(jù)××市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該市的商品房及二手房的交易量在去年達到歷史最高水平，合計為380萬㎡.但廠房的交易量與去年持平，而且廠房銷售均價為1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅達24.6%.下跌的主要原因為市區(qū)規(guī)劃布局的調(diào)整，新增工業(yè)項目近年全部安排在新區(qū)。舊城區(qū)的工業(yè)企業(yè)也逐漸搬遷改造到新區(qū)，新區(qū)工業(yè)廠房價格較低。目前該市工業(yè)用地總體上是供大于求的狀況。但該市已基本形成外向型經(jīng)濟格局，每年引進外資的數(shù)量及增長速度都排在全國各城市前列，對工業(yè)廠房還存在有相當(dāng)?shù)男枨蟆?/p>
四、最高最佳使用分析
估價對象規(guī)劃批準(zhǔn)用途為工業(yè)用途，根據(jù)其所處的區(qū)位等級、區(qū)位條件及其所處城市內(nèi)部經(jīng)濟地理位置、城市建設(shè)和土地資源優(yōu)化配置的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，估價人員認(rèn)為工業(yè)用途不是最佳用途。但本次評估從合法的原則考慮，仍以原規(guī)劃用途——工業(yè)廠房進行評估。同時，出于估價對象處在市區(qū)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)廠房較少，適合中小型的加工企業(yè)使用，作為工業(yè)廠房仍有較好的市場條件。
五、估價方法選用
因估價對象規(guī)劃用途為工業(yè)廠房，與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法評估其市場價格I另估價對象存在潛在的出租收益，擬采用收益還原法評估其價格，然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價格。
