2012年房估師考試案例分析精講71
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
㈡ 城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)與方法
《條例》規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、
用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。具體辦法由
省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。“
根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見》第十六
條“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條
件的，可以采用其它估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說明原因。“
拆遷評估應(yīng)根據(jù)拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地
產(chǎn)市場評估價(jià)格確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格。因此，拆遷估價(jià)應(yīng)優(yōu)先選用能
夠反映市場價(jià)格、模擬市場交易過程、體現(xiàn)客觀價(jià)格的市場比較法。
如在一些房地產(chǎn)市場尚不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場法估
價(jià)，即使在總體上房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，在某些情況下市場
法也可能不太實(shí)用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學(xué)校、幼兒園、
軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場不完善，不具備采
用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評估。由于拆遷估價(jià)
目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法，可采用成本法
對估價(jià)對象的拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評估。
在拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，各省、市結(jié)合本地實(shí)際情況，以估價(jià)原則、
估價(jià)方法理論為基礎(chǔ)，制定了各自的具體辦法。例如：××市政府
根據(jù)被拆遷房屋的不同用途、不同結(jié)構(gòu)、不同區(qū)位制定了住宅平房、
簡易樓房、單元成套樓房和非住宅房屋等不同拆遷補(bǔ)償估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，
實(shí)踐證明這些標(biāo)準(zhǔn)簡明、實(shí)操性強(qiáng)。估價(jià)人員在××市地區(qū)進(jìn)行拆
遷補(bǔ)償估價(jià)則應(yīng)執(zhí)行××市政府及有關(guān)部門制定的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交
易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)
構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格（《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意
見》第十三條）。
拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格和市、縣人民政
府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的
房地產(chǎn)狀況進(jìn)行（《城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)指導(dǎo)意見》第十四條）。
針對一些建設(shè)項(xiàng)目的特殊性，地方政府也往往制定相應(yīng)的規(guī)定，
估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)必須遵從。
㈢ 城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)問題
在拆遷補(bǔ)償估價(jià)實(shí)踐中，應(yīng)特別注意以下幾個(gè)問題：
⑴ 拆遷估價(jià)委托人必須合法
《條例》第四條明確了拆遷人的合法性：“本條例所稱拆遷人，
是指取得房屋拆遷許可證的單位。“
《條例》第六條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證
后，方可實(shí)施拆遷。“
⑵ 拆遷估價(jià)對象必須合法
① 《條例》第九條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確
定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實(shí)施房屋拆遷。“即估價(jià)對象應(yīng)為拆
遷許可證確定的拆遷范圍內(nèi)的土地和房屋。
② 《條例》第二條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的
單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動：
Ⅰ 新建、擴(kuò)建、改建房屋；
Ⅱ 改變房屋和土地用途；
Ⅲ 租賃房屋。“
違反上述規(guī)定者，則應(yīng)視為估價(jià)對象不合法。
⑶ 拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)
① 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查
封等因素的影響。
② 估價(jià)目的：根據(jù)《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規(guī)定，
拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估
其房地產(chǎn)市場價(jià)格。“
③ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、
分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
⑷ 拆遷補(bǔ)償估價(jià)價(jià)格內(nèi)涵
根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條，房屋拆遷評估價(jià)
格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置
補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房
屋內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆
遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市
人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金
額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評
估確定。
⑸ 幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價(jià)
① 拆遷估價(jià)對象為代管產(chǎn)，估價(jià)時(shí)應(yīng)將現(xiàn)狀拍照或攝像存檔，
并辦理證據(jù)保全。
② 遷估價(jià)中涉及軍產(chǎn)、港澳臺產(chǎn)、涉外產(chǎn)、宗教、寺廟、文
物古跡等應(yīng)將估價(jià)對象拍照或攝像存檔，并依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)
定辦理。
