2012年房估師考試案例分析精講61
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
㈢ 估價結果報告
估價結果報告本案例包括了《規(guī)范》要求的十三部分內(nèi)容及有
關說明。估價報告有時可以和函一起單獨出具，自身較完整，具有
一定的獨立性。
⑴ 估價對象
估價對象部分應明確估價對象的范圍，概要說明估價對象的房
地產(chǎn)狀況，包括物質(zhì)實體狀況、權益狀況和區(qū)位狀況。一般分別土
地、建筑物加以說明，特別是估價對象的一些特點。本案例對估價
對象界定清晰，對使用功能、區(qū)位環(huán)境、權益狀況介紹較詳細，從
權益上確認了估價對象可作為抵押房地產(chǎn)，但是建筑物各部分裝修、
設備缺少詳細介紹。
本案例從專業(yè)角度判定估價對象可以作為抵押房地產(chǎn)。估價對
象為一飯店整體房地產(chǎn)，有《房屋所有權證》和相應劃撥土地的《國
有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實際用途一致。無共有
權人，也無設定他項權利。有關法規(guī)條文規(guī)定“抵押人所有的房屋
和其他地上定著物“可以抵押：”以依法取得的國有土地上的房屋
抵押的，該房屋所占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押“：”房
地產(chǎn)抵押應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理“。估價對
象有權屬證書，沒有權屬爭議，沒有設定抵押，只有短期租約。所
以可確定估價對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)，但是
評估價值中，不包含“相當于應繳納的土地使用權出讓金”的價值。
案例中對估價對象的介紹有其特點，除了上述內(nèi)容外，估價人
員還了解飯店近幾年的經(jīng)營發(fā)展、裝修改造、營業(yè)收入、入住率等
情況，并作了介紹，知其歷史，才能知其發(fā)展，這樣對飯店今后現(xiàn)
金流的謹慎預測打下了基礎，使之更加可靠。
⑵ 估價目的
為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物
市場價值參考。
⑶ 估價時點
按照約定以現(xiàn)場查勘日為估價時點。
⑷ 價值定義
案例中明確指出了本次估價采用的價值標準和價值內(nèi)涵。“本
次估價采用公開市場價值標準，即估價結果為估價時點時的公開市
場的客觀合理價格。本次估價結果為估價對象49977.62㎡房屋所
有權及相應的8048.23㎡劃撥國有土地使用權的價格。不包括土地
出讓地價，不包括廚房設備、洗衣機、康樂中心等的可移動商業(yè)設
備價值以及客房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設備等。“
賓館飯店類房地產(chǎn)是一種持續(xù)經(jīng)營的通過飯店整體獲得收益的
房地產(chǎn)，其復雜性在于從凈收益中剔除不屬于房地產(chǎn)的收益部分，
分出房地產(chǎn)對應的凈收益。案例中表述了估價結果的價值內(nèi)涵，不
包括的部分還有可能的無形資產(chǎn)的價值，這些往往是許多估價人員
忽略的地方。若估價人員不明確，將會在估價過程中產(chǎn)生一系列的
錯誤。
⑸ 估價方法
說明本次估價的思路，即技術路線和采用的方法，說明采用估
價方法的理由和方法的定義。對同一估價對象宜選用兩種以上的估
價方法。
案例中考慮選用方法理由較適宜。“因估價對象為收益性房地
產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案
例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種估價方法對估價
對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也是謹
慎角度的一種體現(xiàn)。“五星級飯店整體房地產(chǎn)估價有其特殊性，因
數(shù)量極少，開發(fā)建設后一般不在市場整體銷售，所以本報告根據(jù)估
價規(guī)范采用收益法和成本法估價的技術路線是正確的。
⑹ 有關說明
本案例針對估價對象的情況，對估價結果的參考性、處分的合
法性、補繳出讓金問題、持續(xù)收益、注意帶租約、注重預期風險、
變現(xiàn)能力、可能的損耗、報告的使用及責任等問題作了說明和提示，
很有必要；作為抵押房地產(chǎn)評估，又特別說明了抵押房地產(chǎn)可能出
現(xiàn)的風險，提請抵貸雙方注意。
㈣ 估價技術報告
估價技術報告根據(jù)《規(guī)范》要求，包括七部分內(nèi)容：實物狀況
分析、區(qū)位狀況分析、市場背景分析、最高最佳使用分析、估價方
法選用、估價測算過程、估價結果確定。估價技術報告是作為完整
房地產(chǎn)估價報告的一部分，反映估價師的分析和測算過程與結果，
具有相對的獨立性，但不能單獨出具給委托人。
其中前兩部分也可以歸納為房地產(chǎn)狀況分析，含實物、權益和
區(qū)位狀況。前面四部分分析是為后續(xù)測算作準備的，其中也包括測
算基礎數(shù)據(jù)的根據(jù)。
