2012年房估師考試案例分析精講58
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
估價技術(shù)報告
一、實物狀況分析
實物狀況包括估價對象的位置、建筑面積、土地使用權(quán)面積、
土地等級、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的
結(jié)構(gòu)類型、功能、層數(shù)、容積率、車位、結(jié)構(gòu)、建成年月、設(shè)備、
裝修及維護保養(yǎng)狀況等，具體分析如下：
坐落：××市××區(qū)××大街10整體房地產(chǎn)；
房屋建筑面積：49977.62㎡，具有所有權(quán)；
土地使用面積：8048.23㎡，劃撥土地使用權(quán)；
土地等級：商業(yè)二級；
土地使用權(quán)年限：未限定，按法定最高40年計算；
土地形狀：長方形，東西長113.79m，南北寬80m；
法定用途：旅游業(yè)；
功能：自營客房、餐飲、康樂中心、會議室、車庫等，出租商
店、娛樂等；
層數(shù)：11層，地上9層，地下2層；
容積率：6.21，地上4.95；
車位：112個，地上24個、地下88個；
建筑結(jié)構(gòu)類型：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)；
建成年月：1991年；
裝修檔次：五星級酒店，高檔精裝修（詳表略）；
設(shè)備設(shè)施：煙感報警系統(tǒng)、自動消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)
系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)，同時酒店配有觀
光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共15部；
外觀：外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中
央琉璃瓦樓蓋；
維修保養(yǎng)良好，為完好房；
3層中央有中庭花園。
二、區(qū)位狀況分析（略）
三、市場背景分析
⑴ ××市房地產(chǎn)情況
××市是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟、科學(xué)
技術(shù)以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的2008××市奧運，
對海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來××市的經(jīng)濟發(fā)展迅速，
城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大
型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的
CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成；城八區(qū)危改有計
劃的持續(xù)；一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、注環(huán)）、
地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離
帶及城市綠地、公園建設(shè)；完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了高
效環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。
在“十五”計劃宏觀政策引導(dǎo)下，在加入WTO和舉辦2008
奧運等重大利好因素的刺激下，在××市經(jīng)濟多年保持2位數(shù)增長
的良好環(huán)境下，××市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，投資
規(guī)模、新開工面積、竣工面積和銷售面積穩(wěn)定增長，市場價格和空
置基本穩(wěn)定。
2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，
累計完成703.3億元，比去年同期增長30.3%.
⑵ ××市飯店用房市場分析
世界經(jīng)濟蕭條對涉外旅游飯店市場產(chǎn)生了不良影響，但人們對
中國經(jīng)濟的長期穩(wěn)定增長仍充滿信心。我國政府已采取降低利率、
減少存款、五。一、十。一長假等政策刺激消費，并在短期內(nèi)取得
了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠的眼
光看待中國市場，加入WTO后，對外貿(mào)易預(yù)計會增長，所以申奧
成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟蕭條的不良影響。
飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強的關(guān)聯(lián)度。旅游活動可以直接帶
動和推進相關(guān)社會生產(chǎn)活動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶
動功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟乘數(shù)效應(yīng)，
旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)
每增加一個直接從業(yè)人員，社會就能增加5個就業(yè)機會。飯店行業(yè)
在整個旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大
支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就
業(yè)機會，在現(xiàn)代發(fā)達國家的經(jīng)濟體系中占有極其重要的地位，也是
發(fā)展中國家積極推動和扶持的朝陽產(chǎn)業(yè)。
世界經(jīng)濟貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行
業(yè)的兩類主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性
的經(jīng)濟發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會對飯店業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影
響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟環(huán)境將促進旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激
休閑娛樂消費的增加；另一方面，經(jīng)濟衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消
減商務(wù)和旅游活動。從全球飯店業(yè)發(fā)展來看，我國尚處于行業(yè)的成
長期。
在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業(yè)收入總額為
862.27億元，上繳營業(yè)稅44.07億元；全員勞動生產(chǎn)率為7.67萬
元/人。全國6646家國有經(jīng)濟飯店，2000年實現(xiàn)營業(yè)收入216.62
億元，上繳營業(yè)稅23.49億元，全員勞動生產(chǎn)率7.48萬元/人。全
國外商和港澳臺投資興建的833家飯店，2000年實現(xiàn)營業(yè)收入
216.62億元，上繳營業(yè)稅10.80億元，全員勞動生產(chǎn)率10.37萬
元/人。
飯店供應(yīng)方面，1999年以來也發(fā)生了重大變化。1999年全國
增加旅游飯店1253家，增長21.7%，客房增加12.46萬間，增長
16.3%，全國有旅游飯店7035家，88.94萬間客房。到2000年
末，全國共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長
49%.其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：
五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352家，增加148
家；三星級飯店1899家，增加607家；二星級飯店3061家，增
加1163家；一星級飯店600家，增加215家。盡管客房增長這么
多，但客房出租率仍提高了1.7個百分點，這說明1999年以來市
場整體增長大于飯店增長幅度，是一個發(fā)展的大好形勢。
××市的大部分飯店是20世紀80年代和90年代建成的，具
有國際先進水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國際著名的飯店管
理集團實施管理。
