2012年房估師考試案例分析精講56
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
四、估價目的
為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物
市場價值參考。
五、估價時點
2002年12月1日
六、價值定義
本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價結(jié)果為估價時點時的
公開市場的客觀合理價格。
本次估價結(jié)果為估價對象49977.62㎡房屋所有權(quán)及相應(yīng)的
8048.23㎡劃撥國有土地使用權(quán)的價格。不包括土地出讓地價，不
包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂中心等的可移動商業(yè)設(shè)備價值以及客
房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設(shè)備等。
七、估價原則
本次估價遵循以下原則：
合法原則；
最高最佳使用原則；
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估價時點原則；
替代原則；
公平原則；
達(dá)到獨立、客觀、公正（詳述略）。
八、估價依據(jù)
主要有：
⑴ 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》
（GB/T50291-1999）；
⑵ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
⑶ 《中華人民共和國擔(dān)保法》；
⑷ 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；
⑸ 《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；
⑹ 全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及××
市人民政府有關(guān)部門頒布的其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；
⑺ 委托人提供的有關(guān)資料；
⑻ 我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員
實地勘查、調(diào)查所獲取的資料。
九、估價方法
估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房
地產(chǎn)進(jìn)行實地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點，遵照國家有關(guān)
法律、法規(guī)、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價對象為收益性
房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買
賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種估價方法對
估價對象的整體價值進(jìn)行估價。作為抵押房地產(chǎn)評估運用成本法也
是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)。
收益法是預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷?/p>
（報酬率）將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合
理價格或價值的方法。
成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣
除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
將兩種估價方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價值。
十、估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)
標(biāo)準(zhǔn)和估價程序，在對估價對象進(jìn)行了實地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)
市場行情以及認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益法、成本法，
經(jīng)過周密測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響估價對象價格因素的分析，
認(rèn)為××飯店房地產(chǎn)（建筑面積49977.62㎡，國有劃撥土地面積
8048.32㎡）在2002年12月1日的客觀市場價值為70894萬元（大
寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整），約折合單位建筑面積價格
14185元/㎡（大寫：人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整）
