2012年房估師考試案例分析精講62
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
⑴ 市場(chǎng)背景分析
本案例主要作了××飯店市場(chǎng)分析，從飯店客源、客房數(shù)量、
供給需求、經(jīng)營(yíng)狀況、五星級(jí)飯店近三年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和分析預(yù)測(cè)。
但還是缺乏當(dāng)?shù)貐^(qū)位附近同類（五星級(jí)）飯店的經(jīng)營(yíng)比較分析。
⑵ 收益法估價(jià)
收益法估價(jià)針對(duì)性較強(qiáng)。估價(jià)對(duì)象作為五星級(jí)飯店，由于經(jīng)營(yíng)
方式和功能的多樣性，如整體經(jīng)營(yíng)、整體經(jīng)營(yíng)與出租經(jīng)營(yíng)，各功能
部分的不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，其收益來(lái)源是多種類型的。
估價(jià)對(duì)象具有客房及七、八類配套功能，本案例對(duì)估價(jià)對(duì)象本
身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，內(nèi)容涵蓋客
房部分（標(biāo)準(zhǔn)房、行政套房、豪華套房）、餐飲部分（中餐、西餐）、
康樂(lè)部分（保齡、桑拿、網(wǎng)球、游泳、健身等）、商務(wù)辦公部分（會(huì)議
廳等）、出租部分、停車(chē)場(chǎng)等較為集中的類別進(jìn)行了調(diào)查分析，分別
比較了其客房數(shù)量、租金標(biāo)準(zhǔn)、就餐上座率、娛樂(lè)消費(fèi)水平、空置
情況，客房收入又考慮了淡旺季的差別等，從而對(duì)評(píng)估中采用的數(shù)
據(jù)更加客觀合理，給予了較好的技術(shù)支持。其中出租部分租約內(nèi)外
租金水平差異不大，合并計(jì)算，若有一定差異應(yīng)當(dāng)列出各部分租約
情況，分別租約內(nèi)外計(jì)算。本例主要是整體經(jīng)營(yíng)，也有少部分出租，
所以采用分別、分功能計(jì)算種類收入，再按照整體運(yùn)營(yíng)計(jì)算成本費(fèi)
用以確定整個(gè)飯店凈收益的方法是適宜的。
在運(yùn)營(yíng)成本費(fèi)用的計(jì)算中，根據(jù)飯店特點(diǎn)，參考了飯店報(bào)表的
欄目列支項(xiàng)目，除了正常經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用外，估價(jià)中緊扣估價(jià)結(jié)果的
價(jià)值內(nèi)涵，對(duì)不屬于房地產(chǎn)本身價(jià)值的部分注意從收益和成本中扣
除，如商用設(shè)備和動(dòng)產(chǎn)家具的價(jià)值（折舊費(fèi)）、專業(yè)物業(yè)管理的酬金
等，同時(shí)將房地產(chǎn)的折舊攤銷保留在凈收益中，方法是正確的。
估價(jià)對(duì)象既有自營(yíng)又有出租，且由專業(yè)公司統(tǒng)一物業(yè)管理，特
點(diǎn)突出。估價(jià)中，對(duì)飯店的經(jīng)營(yíng)收入、其他收入與客房收入的比例
關(guān)系，各項(xiàng)變動(dòng)成本與經(jīng)營(yíng)收入的比例，固定成本的計(jì)算基礎(chǔ)等進(jìn)
行了分析比較，作到凈收益的比例符合一般規(guī)律。收益預(yù)測(cè)現(xiàn)金流
水平相當(dāng)于可達(dá)到的現(xiàn)水平，未作過(guò)高預(yù)測(cè)。案例中確定報(bào)酬率、
收益年限、收益法公式比較慎重。
⑶ 成本法估價(jià)
案例中成本法按照重新購(gòu)建價(jià)格的成本構(gòu)成逐項(xiàng)測(cè)算、加總，
考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊。確定綜合成新率時(shí)，建筑物
根據(jù)分類折舊確定，綜合年限與實(shí)地觀察，比較可靠。有些估價(jià)報(bào)
告確定過(guò)程比較粗略。
⑷ 扣除土地出讓金價(jià)值
估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)類型為劃撥，則抵押價(jià)值中不應(yīng)包括土
地出讓金（交政府地價(jià)部分）的價(jià)值。因此在收益法和成本法的評(píng)估
中都從市場(chǎng)價(jià)值中扣除了相當(dāng)應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款（出讓金）部分價(jià)值。
⑸ 估價(jià)結(jié)果確定
案例中詳細(xì)說(shuō)明了估價(jià)結(jié)果和確定的理由。由于兩種方法結(jié)果
收益法低，成本法高，相差在5%以內(nèi)，處于合理范疇。飯店投入
成本相對(duì)較大，而經(jīng)營(yíng)管理的難度較大，甚至虧損，估價(jià)結(jié)果具有
合理性。另外考慮抵押評(píng)估的謹(jǐn)慎原則，將兩個(gè)結(jié)果平等對(duì)待，不
簡(jiǎn)單偏好某種方法，也是適宜的。
總之，本案例為評(píng)估一大型的、功能較為復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)形式多樣
化的整體五星級(jí)飯店的抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告屬
于完整性、較優(yōu)秀的報(bào)告。但對(duì)于大型飯店的估價(jià)，可研究的問(wèn)題
還很多，報(bào)告中一些數(shù)據(jù)來(lái)源及分析的深入性上，還有欠缺。
