2012年房估師考試案例分析精講59
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
四、最高最佳使用分析
房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最
佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合
理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能使用。最高
最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下：
⑴ 法律上的許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時(shí)
使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。
⑵ 技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最
高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確
定。
⑶ 經(jīng)濟(jì)上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入
現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大
收益的使用方式。
⑷ 價(jià)值最大性。使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用
方式中達(dá)到最大的一種。
⑸ 土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合
是否均衡來(lái)判定。估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否
具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。
⑹ 與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，
能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。
⑺ 可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使用，即研究
房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)趨勢(shì)、使未來(lái)利益最大化的使用方式。
根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價(jià)對(duì)象從設(shè)計(jì)及使用情況看，作為旅游
酒店物業(yè)的現(xiàn)狀用途應(yīng)為土地最高最佳使用途徑。
五、估價(jià)方法選用
估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)項(xiàng)目用地及鄰近類(lèi)似房
地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，遵照國(guó)家有關(guān)
法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，因估價(jià)對(duì)象為收益性
房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于飯店類(lèi)房地產(chǎn)買(mǎi)
賣(mài)案例極少，難于選擇市場(chǎng)法，故選用成本法為另一種方法對(duì)估價(jià)
對(duì)象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)
慎角度的一種體現(xiàn)。
收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率
（報(bào)酬率）將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合
理價(jià)格或價(jià)值的方法。
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣
除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
將兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價(jià)值。
