2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記46
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-01-04 15:51:15
房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)開發(fā)有許多種，大體上可分為兩類：
1.成片開發(fā)
成片開發(fā)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物。成片開發(fā)的好處是：便于進(jìn)行規(guī)劃控制；便于進(jìn)行城市綜合配套；可以一攬子解決拆遷/征地問題，節(jié)約開發(fā)成本。
2.單項(xiàng)開發(fā)
單項(xiàng)物業(yè)開發(fā)在國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)中比較常見。單項(xiàng)開發(fā)主要的形式有：
（1）土地開發(fā)：是房地產(chǎn)投資的起點(diǎn)，投資者投資土地的目的在于獲得土地增值部分的收益。土地增值主要有直接增值和間接增值兩種。土地的直接增值是指通過投資者的投資建設(shè)，將無法直接用于建筑的土地改造成可以直接利用的土地，從而導(dǎo)致的土地價(jià)值增加。土地的間接增值則是指土地的價(jià)值在一系列因素，如政治形式、經(jīng)濟(jì)政策、城市規(guī)劃方案等的影響下的價(jià)值增加。由于土地特殊的自然經(jīng)濟(jì)屬性，土地的價(jià)值取決于土地的潛在收益能力。
影響土地投資的具體因素主要有：
①土地的區(qū)位；
②土地的潛在用途；
③國民經(jīng)濟(jì)狀況；
④政策影響；
⑤城市規(guī)劃。其中區(qū)位是影響土地投資風(fēng)險(xiǎn)的最重要因素。
（2）住宅開發(fā)：具有投資回收快，投資過程簡單的特點(diǎn)。也正是這個(gè)原因，普通住宅市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)小一些。
對(duì)于普通住宅開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有：
①銷售價(jià)格；
②位置與環(huán)境；
③質(zhì)量和格局；④住房政策。
（3）寫字樓開發(fā)：寫字樓投資者一般不是一次性地收回投資，而是以收取租金和管理費(fèi)的形式，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。
影響寫字樓收益的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有：①區(qū)位及其交通便捷度；②物業(yè)管理水平和服務(wù)狀況；③市場(chǎng)需求；④租戶的信譽(yù)。
