2012年房產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀實務(wù)講義筆記19
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-01-04 14:51:53
五、房地產(chǎn)估價的方法：
1、市場法也稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似的房產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。
市場法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。”
適用的對象：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價值。
操作步驟：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚�；求取比準價格。
2、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減折舊來求取估價對象價值的方法。（也可以說是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法，
即先把房地產(chǎn)價格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。）
本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
理論依據(jù)：是生產(chǎn)費用價值論――商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。（從賣方的角度看：賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就會虧本；
從買方的角度看，是買方愿意支付的最高價格不能高于他預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所必要的支出，如果高于該支出，他還不如自己開發(fā)。
估價對象：新開發(fā)的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)；即在建工程；計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。
操作步驟：搜集房地產(chǎn)價格構(gòu)成等資料；測算重新購建價格；測算建筑物折舊；求取積算價格。
3、收益法：也稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。
本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。（從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于
01、未來凈收益的大小――未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之越低。
02、獲得凈收益期限的長短――獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值越高，反之越低。
03、獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。
適用對象：有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)的價值。（例如：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場等）
步驟：搜集并驗證可用于預(yù)測估價對象未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料；預(yù)測估價對象的未來凈收益；求取報酬率；選用適宜的收益法公式計算收益價格。
4、假設(shè)開發(fā)法：也稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法
本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
假設(shè)開發(fā)法的基本思想用下列模擬一個房地產(chǎn)開發(fā)商思想活動：
假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，同時有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細分析這塊土地的內(nèi)外部狀況和條件，
例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃設(shè)計條件、交通條件、周圍環(huán)境景觀等。根據(jù)土地的內(nèi)外部狀和條件，
我知道了這塊土地在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次，
例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場、酒店等。在做了這些調(diào)研工作這后，我要預(yù)測這個建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢；
為了建造這個建筑物將需要多少支出，包括開發(fā)成本、管理費用、銷售費用，以及投資利息（我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。
這也是基于要會成本的考慮）；此外，我不能忘記在交易中要繳納有關(guān)稅費（包括在購買該土地時作為買方所需要繳納的契稅等稅費和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方所需要繳納的營業(yè)稅）及要獲得開發(fā)利潤。
預(yù)測了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。它等于預(yù)測的未來開發(fā)完成后的價值，減去各種開發(fā)成本、稅費和利潤等之后所剩的數(shù)額。
由此可看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。
適用對象：具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。
步驟：調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估算開發(fā)經(jīng)營期；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤；進行具體，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
