2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記18
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-01-04 14:49:14
房地產(chǎn)價格的主要影響因素：
1、人口因素。01、人口數(shù)量：房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲，而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下落。
02、人口素質(zhì)：人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然辦求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格升高。
03、家庭人口規(guī)模：指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。
2、居民收入因素：居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。
3、物價因素
4、利率因素：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上升。
5、房地產(chǎn)稅收國素：增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升，相反會使房地產(chǎn)價格下降。
6、城市規(guī)劃因素
7、交通管制因素。
三、房地產(chǎn)估價原則：獨(dú)立、客觀、公正原則（基本原則）；合法原則；最高最佳使用原則；估價時點(diǎn)原則；替代原則（普適技術(shù)原則）；謹(jǐn)慎原則（特殊原則）。
四、房地產(chǎn)估價程序：指完成一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。
基本程序：
01、獲取估價業(yè)務(wù)；
02、受理估價委托；
03、擬定估價作業(yè)方案（擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；
擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道；
預(yù)計所需要的時間、人力、經(jīng)費(fèi)；估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。）；
04、搜集估價所需資料；
05、實(shí)地查看估價對象；
06、分析估價對象及房地產(chǎn)市場；
07、選定估價方法進(jìn)行測算；
08、確定估價結(jié)果；
09、撰寫估價報告（組成：封面，目錄，致委托人函，注冊房地產(chǎn)估價師聲明，估價的假設(shè)和限制條件，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告，附件。）；
010、審核估價報告；
011、出具估價報告；
012、估價資料歸檔。
房地產(chǎn)估價程序的作用：規(guī)范估價行為；避免估價疏漏；保障估價質(zhì)量；提高估價效率。
