2012年房估師考試案例分析練習題34
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
房地產(chǎn)估價報告
項目名稱：××市××區(qū)××路66號綜合樓（地下室及地上一至十二層）房地產(chǎn)價值評估
委托方：××人民法院
估價方：××房地產(chǎn)評估有限公司
估價人員：××× ×××
估價作業(yè)日期：×××
估價的假設和限制條件
一、估價假設條件
（一）本次估價參考公開市場價值標準確定其客觀合理價格，但考慮到短期強制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響，其拍賣底價可能會低于其市場價值。
（二）本次估價基于以下概念：
所稱估價，是指專業(yè)估價人員。根據(jù)估價目的，遵循估價原則，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對估價對象的客觀合理價格進行估算、制定的活動。
所稱客觀合理價格，是指對應于某種估價目的特定條件下形成或成立的正常價格，它能夠為當事人或社會一般人所信服和接受，通�？陀^合理價格是指在公開市場上形成或成立的價格。
公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較為充裕的時闖，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。
同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)及采用的價值標準會有所不同，估價結(jié)果的客觀合理價格也會有所不同。
本次價格評估，采用基于市場的價值標準，但報告使用者需考慮短期強制處置等因素，估價對象拍賣價格可能會低于其市場價格。
二、估價限制條件
（一）本估價報告是為委托方拍賣估價對象提供價格參考，若改變估價目的及使用條件需向本評估機構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價。
（二）房地產(chǎn)拍賣底價由法院根據(jù)有關法規(guī)確定。
（三）本房地產(chǎn)估價報告經(jīng)估價機構(gòu)加蓋公章并由估價師簽字后方可使用。
（四）按有關規(guī)定本估價報告自估價目期起半年內(nèi)有效。隨著時間推移，房地產(chǎn)市場狀況和估價對象自身情況發(fā)生變化，估價對象的市場價值將發(fā)生相應變化，估價結(jié)果也需做相應調(diào)整。考試大論壇
（五）本次估價所依據(jù)的有關房地產(chǎn)權屬、土地使用權面積及建筑面積資料由委托方提供，委托方對其所提供資料的真實性負責。由于委托方提供資料不實造成的失誤，受托方不承擔責任。
（六）估價人員對估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對估價對象現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估估價對象的勘察，限于估價對象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任，也不承擔對木質(zhì)工程、其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。此外，評估人員也沒有組織對電子空調(diào)或其他設備等服務性設施進行測試的責任。
（七）遵循國際評估準則有關內(nèi)容，估價報告僅按既定目的提供給委托方使用。評估人員對委托方負有這樣的責任：作為一名稱職的估價人員，他將熟練地運用專業(yè)技術，仔細、勤奮地編制估價報告。
（八）特殊說明事項
（1）估價對象土地使用權類型原為劃撥，根據(jù)委托方提供的××地房證第×××號，估價對象已辦理國有土地使用設定出讓手續(xù)，土地使用權設定出讓年限自1998年4月5日至2048年4月4日止，設定出讓用途為工業(yè)，應繳交的出讓金為3585844.88元。本報告中有關土地出讓年限均以上述為準。另根據(jù)委托方提供的××市國土資源與房產(chǎn)管理局于2002年4月22日出具的協(xié)助執(zhí)行書回執(zhí)載明：拍賣估價對象時，應從拍賣價款所得中優(yōu)先扣除應補交的土地出讓金人民幣3585844.88元，土地用途仍為工業(yè)。
（2）估價對象批準用途為工業(yè)用途，雖現(xiàn)用途為商業(yè)、辦公、酒店，但至估價時點，委托方、產(chǎn)權人、承租人均未提供估價對象改變用途有關部門的批準文件。本次按批準用途——工業(yè)用途評估。并充分考慮造價、租金等對價值的影響。
（3）如本次評估對象能按現(xiàn)狀用途商業(yè)補辦變更手續(xù)，其一層價值初估預計為6000～6500元/㎡（含應向政府補交的土地出讓金按樓面價約2100元/㎡），二層價值在3800～4000元/㎡（含應向政府補交的土地出讓金接樓面價約1680元/㎡）。該數(shù)據(jù)僅供委托方參考。
（4）根據(jù)委托方提供的租賃合同，權屬人××廠與××有限公司簽訂了20年的租賃合同，租賃期限自2001年12月1日至2021年11月30日，且××市××有限公司已將該大樓按酒店，辦公、商業(yè)等用途進行改造并裝修。本次評估遵循合法原則，評估中未考慮租賃合同及改變用途對估價對象價格的影響。
（九）本評估報告估價結(jié)果為設定完全產(chǎn)權狀態(tài)下的市場價值，其中包括應補交的地價款。因此拍賣成交后，應先按設定出讓合同規(guī)定扣除需補交的地價款。
（十）本估價報告書一式五份全部交于委托方。
