2012年房估師考試案例分析精講67
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
「案例2-6」 分析
本報(bào)告不足之處是：
㈠ 報(bào)告中個(gè)別用詞欠準(zhǔn)確，如估價(jià)目的表述中“征收”和“課”
為同義詞，故僅說“課稅”即可，不必說“征收課稅”，或者，當(dāng)
交易中需要收取其他費(fèi)用時(shí)，可改為“征費(fèi)課稅”。
㈡ 表1在列舉可比實(shí)例時(shí)，沒有指明每個(gè)可比實(shí)例的結(jié)構(gòu)層
數(shù)和可比實(shí)例所處的樓層。而結(jié)構(gòu)樓層不同則造價(jià)會不同，進(jìn)而影
響交易價(jià)格，所處樓層不同，交易價(jià)格也會有差異。這些都應(yīng)在個(gè)
別因素中考慮，而本報(bào)告未考慮個(gè)別因素修正。
㈢ 可比實(shí)例的結(jié)構(gòu)形式應(yīng)與估價(jià)對象相同，估價(jià)對象為磚混
結(jié)構(gòu)，可比實(shí)例也應(yīng)選磚混結(jié)構(gòu)，當(dāng)然，如果當(dāng)?shù)氐目蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅
造價(jià)與磚混結(jié)構(gòu)基本相同，選擇框架結(jié)構(gòu)作可比實(shí)例也可以，但要
加以說明。
㈣ 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期應(yīng)從估價(jià)報(bào)告完成之日起算，而不是
從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算。
㈤ 估價(jià)結(jié)果沒有大寫金額。
隨著2004年《憲法》修正案的通過，國家將對土地管理法進(jìn)
行相應(yīng)的修訂，有關(guān)征地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定也會做出相應(yīng)的調(diào)整，估價(jià)師
應(yīng)關(guān)注這些規(guī)定的調(diào)整，及時(shí)學(xué)習(xí)新的法律法規(guī)，并按新規(guī)定進(jìn)行
估價(jià)。
第七節(jié) 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)
一、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)
征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地
的過程中，對被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評估。
城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房
屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，
對其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評估。
征地估價(jià)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫?/p>
的實(shí)施辦法和其它有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理
法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和《城市
房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》進(jìn)行。
征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)
估價(jià)工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定的有關(guān)規(guī)定外，各個(gè)城
市均制定有實(shí)施細(xì)則，詳細(xì)規(guī)定了補(bǔ)償?shù)姆秶�、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方
式等。估價(jià)師在從事此類估價(jià)時(shí)，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)
和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定被拆遷房屋及其所
占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出被各方當(dāng)事人所接受的估價(jià)結(jié)果。這
就要求每位估價(jià)師不但要深刻領(lǐng)會、嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方相關(guān)法規(guī)，
更要具備嫻熟的估價(jià)技巧和良好的職業(yè)道德。
