2012年房估師考試案例分析精講68
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
二、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的分類
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條：中華人民共和國(guó)
實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。
根據(jù)原始土地的性質(zhì)及征收、規(guī)劃用途，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)
可分為以下三種情況：
⑴ 征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補(bǔ)償估價(jià)，是指在將集
體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過(guò)程中，對(duì)被征收集體
所有土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
征地估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫?/p>
的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
⑵ 征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補(bǔ)
償估價(jià)，是征用集體土地時(shí)對(duì)被拆遷房屋及附著物貨幣補(bǔ)償價(jià)格的
評(píng)估。
拆遷集體所有土地上的房屋的補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和
國(guó)土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l件》、《城市房屋拆
遷估價(jià)指導(dǎo)意見》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施
細(xì)則，有些地區(qū)還專門制定了集體土地房屋（或宅基地）的拆遷估價(jià)
辦法。
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⑶ 城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定城市國(guó)有土地上被拆遷房
屋及附著物（土地和房屋或房屋）貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的
區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理
法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、
《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆
遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則。
三、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的法律法規(guī)
⑴ 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國(guó)主
席令第29號(hào)）；
⑵ 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第
8號(hào)）；
⑶ 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第305
號(hào)令）；
⑷ 建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的通知（建住房
[2001]16l號(hào)）；
⑸ 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的通知（建
住房[2003]234號(hào)）；
⑹ 各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方
性法規(guī)規(guī)定。
四、征地補(bǔ)償估價(jià)
㈠ 征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象
“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)
使用國(guó)有土地“：”國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原
屬于農(nóng)民集體所有的土地“。（《土地管理法》第四十三條）。
在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、
糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林
地、積肥場(chǎng)地、場(chǎng)院地、牧場(chǎng)地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括：
農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗、墳?zāi)沟取?/p>
集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象。
