2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記54
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-01-04 16:10:48
成品導(dǎo)向定價(jià)法
由于各類房地產(chǎn)價(jià)格的高低不同程度受到成本費(fèi)用、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況以及政府政策等因素的制約，可以采用不同的定價(jià)方法。房地產(chǎn)定價(jià)方法有很多，歸納起來(lái)，可以分為成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法和比較定價(jià)法。
成本導(dǎo)向定價(jià)法是指以房地產(chǎn)產(chǎn)品成本作為定價(jià)基礎(chǔ)的定價(jià)方法，也是企業(yè)普遍采用的一定價(jià)方法。具體包括：
1.成本加成定價(jià)法
成本加成定價(jià)法是在單位產(chǎn)品總成本基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益，再加上應(yīng)上交的稅金和應(yīng)該發(fā)生的費(fèi)用，確定房地產(chǎn)單位價(jià)格的方法。其公式如下：
房地產(chǎn)單位價(jià)格=[房地產(chǎn)單位總成本×（1+成本加成率）]÷（1-銷售稅費(fèi)率）
其中，成本加成率的確定是定價(jià)的關(guān)鍵。一般而言，成本加成率的大小與房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資利潤(rùn)、商品的需求彈性有關(guān)。需求彈性大，則成本加成率宜低，以求薄利多銷；需求彈性小的商品，成本加成率不宜太低，以求得盡早收回投資。
2.盈虧平衡定價(jià)法
盈虧平衡定價(jià)法又稱收支平衡定價(jià)法、損益平衡定價(jià)法。盈虧平衡分析旨在既定的固定成本、單位變動(dòng)成本和價(jià)格條件下，確定能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)收支平衡的產(chǎn)銷量。收支平衡點(diǎn)也稱損益平衡點(diǎn)或盈虧平衡點(diǎn)。
盈虧平衡定價(jià)法側(cè)重于總成本費(fèi)用的補(bǔ)償，這對(duì)經(jīng)營(yíng)多種房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)極為重要。其缺點(diǎn)是要先預(yù)測(cè)產(chǎn)品銷售量，銷售量預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，成本不準(zhǔn)，價(jià)格就定不準(zhǔn)，而且它是根據(jù)銷售量倒過(guò)來(lái)推算價(jià)格。
3.變動(dòng)成本定價(jià)法
變動(dòng)成本定價(jià)法即以單位面積變動(dòng)成本為定價(jià)基礎(chǔ)，加上單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)，形成產(chǎn)品售價(jià)。其公式為：
售價(jià)=單位變動(dòng)成本+單位貢獻(xiàn)額
其中，貢獻(xiàn)的意義在于：?jiǎn)挝幻娣e的銷售收入在補(bǔ)償其變動(dòng)成本后，首先用于補(bǔ)償固定成本費(fèi)用。
4.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法
該方法以總成本和目標(biāo)利潤(rùn)為定價(jià)原則。定價(jià)時(shí)，先估算出來(lái)未來(lái)可能達(dá)到的銷售量和總成本，在盈虧平衡分析的基礎(chǔ)上，加上預(yù)期的目標(biāo)利潤(rùn)額，然后計(jì)算價(jià)格。
