2012年房估師考試案例分析練習(xí)題3
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)（估價(jià)依據(jù)正確），估值40萬元。本文來源于考試大網(wǎng)。然后，再將該估價(jià)對(duì)象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià)，估值50萬元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為（40+50）÷2=45（萬元）。請(qǐng)問：這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確？為什么？
標(biāo)準(zhǔn)答案：
這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?/p>
1.將估價(jià)對(duì)象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對(duì)估價(jià)對(duì)象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)（因?yàn)?0萬元大于40萬元），但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對(duì)象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。
2.將估價(jià)對(duì)象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。
