2012年房估師考試案例分析練習題1
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
指錯題：
甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司對其擁有的某酒店進行估價。該酒店共8層，每層建筑面積2000㎡，其中1層有600㎡為酒店大堂，900㎡出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設施；其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40㎡；會議室5間，建筑面積共500㎡；自用辦公室3間，建筑面積共300㎡.該估價公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場價格為建筑面積20000元/㎡，同檔次辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/㎡；當?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%；本文來源于考試大。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%；會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天；當?shù)鼐频觐惙康禺a(chǎn)的報酬率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術(shù)報告的部分內(nèi)容，請指出錯誤并改正：
1層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=18000000（元）=1800萬元
酒店客房年總收益=250×280×365×（1-6%）=10220000（元）=1022萬元
酒店會議室年總收益=1000×20×12=240000（元）=24（萬元）
酒店年總費用=1022×40%=409（萬元）
酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637（萬元）
酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/（1+10%）30]=6007（萬元）
酒店辦公室價格=300×10000=3000000（元）=300（萬元）
該酒店總價格=1800+6007+300=8107（萬元）
標準答案：
1.酒店客房年總收益=250×280×365×60%=1533（萬元）。
2.酒店會議室年總收益=5×1000×20×12=120（萬元）。
3.自用辦公室價值計算重復，因其價值已包含在酒店的整體價值內(nèi)。
4.總價格中的“酒店及會議室價格”計算有誤，不是6007萬元，應為6005萬元。
